房地产行业统计局数据月度跟踪报告(2022年12月):2022全年房地产投资下降10% 12月35城新房价格同环比连续三月下降

类别:行业 机构:光大证券股份有限公司 研究员:何缅南 日期:2023-01-18

  12 月受供地区域结构影响,土地成交环比量增价跌,全年土地成交深度下滑。

      12 月,土地购置面积、成交价款分别为1,597 万平方米、1,575 亿元,单月同比分别-51.6%、-51.3%,环比分别为+56.1%、+3.0%;1-12 月,土地购置面积、成交价款、购置单价分别为10,052 万平方米、9,166 亿元、9,119 元/平方米,累计同比分别为-53.4%、-48.4%、+10.9%。

      12 月商品房销售翘尾明显,同比仍在磨底,复苏力度较弱,库存去化周期抬升。

      12 月,商品房销售面积、销售额分别为1.46 亿平方米、1.47 万亿元,单月同比分别为-31.5%、-27.7%,环比分别为+44.8%、+49.4%;1-12 月,商品房销售面积、销售额、销售均价分别为13.58 亿平方米、13.33 万亿元、9,814 元/平方米,累计同比分别为-24.3%、-26.7%、-3.2%;商品房待售面积的去化周期约5.1 个月,较上月增长0.4 个月。

      12 月70 个大中城市中新房销售价格同比和环比连续3 个月均下降的城市数量达35 个,一线价格表现分化,二线价格同比降幅整体企稳,三线价格下滑压力较大。

      12 月,70 个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-2.3%,环比-0.2%,其中一线、二线、三线当月同比分别为+2.5%、-1.1%、-3.9%,其中深圳、广州已连续多月出现新房价格环比下降。12 月,70 大中城市二手住宅价格指数当月同比-3.8%、环比-0.4%,其中一线、二线、三线当月同比分别为+0.6%、-3.2%、-4.8%。

      12 月,新建商品住宅价格指数同比和环比连续3 个月均下降的城市数量有35 个,其中二线城市14 个,较上月增加1 个;三线城市21 个,较上月减少4 个。

      12 月房地产投资、新开工、竣工单月同比均边际小幅收窄;在保交楼政策等影响下,竣工全年累计同比表现优于新开工;22 年房地产投资、开发到位资金累计同比表现疲弱。

      12 月,房地产开发投资额为0.90 万亿元,单月同比-12.2%,环比-8.9%;房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积分别为0.90/0.81 /3.05 亿平方米,单月同比分别为-44.3%、-48.2%、-6.6%;房屋竣工面积环比+233.7%。

      1-12 月,房地产开发投资额为13.29 万亿元,累计同比-10.0%;房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积分别为12.06/90.50 /8.62 亿平米,累计同比分别为-39.4%、-7.2%、-15.0%。房地产开发资金合计14.90 万亿元,累计同比-25.9%。

      投资建议:2023 开年,监管部门密集发声,释放积极信号,明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转,房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看,多部委相继表态,通过信贷、债券、股权多种方式综合协同,“三箭连珠”,执行层面的可操作性大幅提升,有力提振了房地产行业信心;需求侧来看,5 年期LPR 连续下调,地方政府“因城施策”引导合理住房需求,包括优化“认房认贷”标准,下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发,供给侧信用风险出清,促需求实质性升温。疫情管控优化,房地产供需回暖可期,资本市场关注度提升明显,投资建议关注三条主线:1) 看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE 率先提升,建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等;2)看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企,建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等;3)关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs 提高资产回报率,建议关注华润置地、上海临港等。

      风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风险,房地产企业项目竣工不及预期风险,房地产企业多元化业务经营不佳风险等。