房地产开发行业月报：1-12月统计局数据点评：开发投资同比下滑10% 全年趋势性下行

　　投资：全年房地产开发投资额累计同比-10.0%，12 月单月同比-12.2%。1-12 月份，全国房地产开发投资额为132895 亿元，同比减少10.0%，较前值降低0.2pct；12 月单月投资额为9032 亿元，环比减少8.9%，同比减少12.2%。全年投资大幅下滑，主要是在当前环境下，房企拿地意愿不足、新开工及施工进展不畅导致。我们预计2023 年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4 万亿元和12.1 万亿元，较2022 年分别同比-6.3%和-8.6%。

    　　拿地：全年土拍市场表现低迷，累计土地购置面积同比-53.4%，累计土地成交价款同比-48.4%。1-12 月累计土地购置面积为10052 万方，同比减少53.4%，较前值提高0.3pct；12 月当月值为1597 万方，环比增长56.1%，同比减少51.6%，较前值提高6.8pct。1-12 月累计土地成交价款为9166 亿元，同比减少48.4%，较前值降低0.7pct；12 月当月值为1575 亿元，环比增长2.9%，同比减少51.3%，较前值降低0.6pct。房企在“三道红线”设立之后，拿地大多遵循“以销定产”的原则，而2022 年全年销售的持续疲弱导致房企拿地积极性不高，国央企缩减拿地规模，出险民企则近乎停止拿地。

    　　新开工：全年累计新开工面积同比-39.4%，连续17 个月为负。1-12 月份，全国累计新开工面积为120587 万方，同比减少39.4%，较前值降低0.4pct；12 月单月新开工面积为8955 万方，环比增长13.2%，同比减少44.3%，较前值提高6.5pct。新开工大幅萎缩，一方面是2022 年拿地规模锐减；另一方面是销售持续低迷，导致房企新开工意愿不足。虽然近期融资端、供给端政策频出但见效需要时间，2023 年新开工仍然挂钩拿地及销售。

    　　竣工：全年累计竣工面积同比-15.0%，单月竣工面积环比跳增233.7%。1-12 月份，全国累计竣工面积为86222 万方，同比减少15.0%，较前值提高4.0pct；12 月单月竣工面积为30513 万方，环比增长233.7%，同比减少6.6%，较前值提高13.7pct。主要受民企暴雷及销售下行，整体竣工受到拖累。2022年下半年保交楼力度提升，有一部分将在2023 年形成实物工作量，同时今年保交楼有望持续加码，最乐观的情况下全年竣工有望实现正增长。

    　　销售：全年商品房销售金额累计同比-26.7%，销售面积累计同比-24.3%。1-12 月份，全国商品房销售金额为133308 亿元，同比减少26.7%，较前值降低0.1pct；12 月单月商品房销售金额为14660 亿元，环比增长49.4%，同比减少27.7%。1-12 月份，全国商品房销售面积为135837 万方，同比减少24.3%，较前值降低1.0pct；12 月单月商品房销售面积为14587 万方，环比增长44.8%，同比减少31.5%。据中指调查，2022 年购房者置业的抑制因素主要是对未来经济增长预期、收入增长预期偏弱、认为还贷压力过大、对房价下跌预期远大于上涨预期等。而去年下半年以来，中央对房地产的支持更多是围绕融资端及供给端的，需求端政策的支持仍较弱，我们继续看好需求侧政策的进一步加码。

    　　资金：全年房企到位资金累计同比-25.9%，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比维持低位。1-12 月份，房企到位资金累计值为148979 亿元，同比减少25.9%，较前值降低0.3pct；12 月单月到位资金为12666 亿元，环比增长16.9%，同比减少28.7%，较前值提高6.7pct。整体看国央企融资较为宽松，民企融资环境小幅改善。目前融资端政策见效需要时间，需要继续关注“三支箭”的落实及2023 年的销售情况。

    　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，在2023 年Q1 或者Q1 切Q2 时有望见到第三波大政策的加持。我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

    　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。