从国企与民企分化视角看房地产开发行业现状

　　摘 要

    　　2022 年房地产开发行业整体表现低迷，随着第四季度“金融16 条”、房企融资“三支箭”等政策落地，以及疫情防控政策发生根本转变后，不同性质企业呈现分化加剧的特征，时至今日行业运行几何？本文从国企与民企分化视角分析当前行业运行状况，并对代表性企业进行案例分析。

    　　销售端，2022 年1-11 月全国商品房销售面积累计跌幅仍处高位，其中住宅与非住宅下跌趋势扩大，期房较现房呈明显弱势。根据中指研究院数据，2022 年百强可比房企样本中国企在本轮下行周期里表现出更强韧性，民企或受前期违约潮等因素影响，其市场信心受挫更严重。

    　　土地端，2022 年1-11 月全国土地成交量价跌幅走阔，11 月土地购置均价再创近年新高。根据中指研究院数据，2022 年百强可比房企样本中国企抗周期能力更强，多数民企没有足够能力及意愿新增地块。

    　　开发端，2022 年1-11 月，除房屋竣工面积在8 月“保交楼”等工作推动下同比降幅有明显收窄外，其余房地产开发环节指标跌幅均呈走阔态势。本文以河南郑州为例分析了“保交楼”进展，当地房企销售市场“国进民退”现象明显。

    　　融资端，2022 年1-11 月全国房地产开发融资规模同比下降约25%。“三支箭”进展方面，银行意向性授信房企额度累计超2 万亿元、房企发行中票累计超77 亿元、开展股权融资计划的房企累计超17 家（国企、民企分别为10 家、4 家）。债务风险方面，2020-2022 年新增违约房企达55 家，其中民企36 家，无国企；中央国企、地方国企、民企将分别在2023 年4 月、3 月、5 月迎来规模为147.82 亿元、546.21 亿元、250.52 亿元的偿债高峰。

    　　本文分别对中央及地方国企、优质民企和已出险民企中的代表性房企进行了案例分析，从业务状况、财务状况及重大事件等角度展示了当前不同性质房企现状。

    　　展望未来，房地产行业仍将是国民经济的支柱行业，预计将有更多支持政策出台以改善房企资产负债表和市场购房者信心。城市更新、保障性租赁住房等新发展模式有望成为行业未来新的增长点，布局相关业务较多的房企值得关注。