保利发展(600048)：行业波动冲击业绩 着眼未来持续巩固经营优势

事件：公司披露2022 年业绩快报，预计全年实现营业总收入 2811.1 亿元，同比减少1.4%；预计实现归母净利润 183.0 亿元，同比减少33.2%。

    疫情影响+行业波动冲击损益表，业绩低于预期。公司2022 年营业总收入同比下降1.4%，其中Q4 单季同比下降14.9%，或源于疫情拖累竣工结算进度。营业利润/归母净利润/扣非归母净利润分别同比下降30.2%/33.2%/32.9%，业绩下滑幅度较大主要系此前高地价及合作项目进入结转序列，持续拉低结算毛利率及权益比例，其中Q4 单季度营业利润率、归母净利率分别降至8.3%、4.2%低点（前三季度分别为15.6%、8.4%）。截至2022Q3 末，公司预收账款4579 亿，达全年营收的1.6 倍，可结算资源充足，随着前期低毛利项目逐步出清，未来业绩有望企稳回升。

    销售端坚决去化，逆周期拿地强度和质量提升。根据克而瑞数据，公司2022 年累计销售金额4573 亿元，同比下降15.1%，优于行业Top10 及百强整体水平（分别同比下降33.2%、42.3%），销售额排名升至行业第2。其中12月单月销售金额约572亿，同比增长约56%，销售去化力度明显加强。拿地方面，公司1-11 月累计新增项目83 个，新增建面964 万方，拿地金额1462 亿元，前11 月投资强度较2021 年全年提升2.1pct 至36.5%。其中一线城市拿地金额占比达34%，长三角、珠三角区域拿地金额合计占比近8 成，投资布局得到显著优化。我们认为，公司逆周期补储质、量兼顾，为后续销售持续复苏奠定良好基础，同时盈利水平有望逐步修复。

    把握政策窗口发布定增预案，抗风险能力和扩表能力有望进一步增强。公司于2022年12 月31 日公告2023 年度定增预案，拟非公开发行不超过81914 万股（占发行前股本的6.8%），拟募资金额不超过125 亿元。若本次定增落地，将进一步降低公司综合融资成本、优化资债结构。权益资金的补充亦有利于撬动增量债权融资空间，增强公司抗风险能力以及在行业低谷期的扩表能力。

    维持买入评级，调整目标价至20.09 元。根据业绩快报，我们下调了公司营收增速及毛利率，调整公司22-24 年EPS 预测值为1.53/1.83/2.15 元（原预测值为2.24/2.38/2.60 元），可比公司2023 年平均估值为10X，考虑到公司为央企龙头，销售、融资、拿地等方面优势明显，预计24 年EPS 增速高于可比公司平均值，给予10%估值溢价，对应2023 年估值11X，对应目标价20.09 元。

    风险提示：房地产市场销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。