房地产开发行业月报：百强房企月度销售报告：全年权益口径销售金额同比-42.4% 国央企分化明显

　　百强房企全年权益口径销售金额同比-42.4%，12 月旺季不旺。据克尔瑞公布的2022 年1-12 月销售业绩排行榜数据，TOP100 房企操盘口径销售金额为64745.9 亿元，同比降低41.5%，降幅较1-11 月缩窄1.1 个百分点；权益口径销售金额为51118.5 亿元，同比降低42.4%，降幅较1-11 月缩窄1.2 个百分点，权益比70.1%。2022 年1-12 月TOP50 强房企操盘口径销售金额为54759.9 亿元，同比降低41.6%，降幅较1-11 月缩窄1.2 个百分点；权益口径销售金额为42196 亿元，同比降低42.9%，降幅较1-11 月缩窄1.5 个百分点，权益比69.7%。

    　　从12 月单月情况看，TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额6850.7 亿元，同比降低30.0%，降幅较11 月扩大5.2 个百分点；环比增长21.4%。

    　　TOP100 房企实现单月权益口径销售金额5378.1 亿元，同比降低30.0%，降幅较11 月扩大6.1 个百分点；环比增长23.7%。

    　　各梯队1-12 月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10 头部房企同比降幅最小，中段房企同比降幅相对较大。从2022 年1-12 月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降33.0%；TOP11-20 房企排名第二，同比下降40.6%。跌幅最大的是TOP31-50 房企，同比下降56.1%。从2022 年1-12 月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降36.7%；TOP11-20 房企排名第二，同比下降39.7%。跌幅最大的是TOP21-30 房企，同比下降54.0%。

    　　TOP40 房企全年操盘口径销售额仅4 家同比正增长，国央企分化明显。

    　　从1-12 月累计操盘口径销售金额看，碧桂园最高为4410.9 亿元，其次为万科地产、保利发展、绿城中国、中海地产，分别实现销售金额4143.4、4116.0、3003.2、2807.3 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅4 家实现同比正增长。其中万达集团同比表现最佳，累计同比增长86.2%，其次为仁恒置地14.7%、越秀地产8.7%、建发房产1.0%、华发股份-3.0%。中国恒大、阳光城、龙光集团表现最差，其中中国恒大累计同比下降89.7%。从企业性质看，TOP40 中，国央企全年操盘口径销售金额同比-16.8%，民企同比-52.3%。

    　　全年销售表现低迷，需求端政策需进一步加码。正如我们此前的预测，经济下行压力下居民对未来收入预期以及对房地产市场信心偏弱，叠加12月房企传统供应旺季遭遇疫情冲击，年末销售未显回暖，传统旺季不旺。

    　　全年百强房企销售同比下滑超4 成。目前在中央大力支持改善房企资产负债表的背景下，房企在销售端暂未得到改善。我们认为当前阶段需要政策多方面发力，预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、首付比例继续调降、房贷利率调降等。

    　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023 年Q1 或者Q1 切Q2 时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB 并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023 年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。

    　　A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

    　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。