房地产行业深度报告:供地“两集中” 何去又何从?

类别:行业 机构:东吴证券国际经纪有限公司 研究员:陈睿彬 日期:2022-12-29

中国土地拍卖制度变迁:第一阶段:土地出让市场化改革试点探索开始(1978-1986 年),1978 年改革开放前,我国土地资源基本实行“无偿划拨,无偿使用,无使用期限,不得流动”制度。第二阶段:协议出让逐渐向土地公开交易过渡(1987-2004 年),1987 年深圳首次把单一的土地划拨改为划拨、协议、招标、挂牌、拍卖等多种方式出让;2004年831 大限严格纠察土地出让中的违规问题,严格执行经营性土地使用权招拍挂制度。第三阶段:出让制度规范化、土拍规模快速增长(2004-2020 年),中国快速城镇化进展带来了房地产的黄金阶段,各地土拍市场火热,地王频现。第四阶段:集中供地开启新阶段(2021年-至今),2021 年2 月,自然资源部《2021 年住宅用地供应分类调控相关工作要点》要求22 个重点城市实行住宅用地“两集中”同步公开出让。

    “两集中”供地政策影响分析:顺周期稳定器,降温土地市场,平稳行业波动:1)通过将城市各区政府的“零售市场”转向市级的“统一市场”,叠加大量宅地年内限次集中出让,构建土地市场长效机制,对土地市场降温来“稳预期”;2)对房企,“集中供地”信息披露透明,帮助房企从“逢地必抢”的泥潭中有效脱身;3)对地方政府,倒逼其编制好供地计划,包括供地批次、时间、规模,还可以根据市场热度决定供地计划的调整。逆周期弊端渐显:房企拿地资金要求提升,行业下行期间流拍加剧:1)集中供地背景下大量土地集中上市,对房企的资金实力提出了更高的要求;2)主要在部分土地热点城市展开,使得按照“两集中”模式供地,热点城市、优质板块与冷门城市、欠优质板块的分化会加剧;3)在房企资金链紧张的行业下行周期中,土地市场短期迅速降温,进而影响地方政府财政。

    供地政策展望:从2021 年三季度开始,我国楼市成交下滑,房企销售回款随之恶化,叠加去杠杆政策,房企现金流压力陡增,拿地意愿普遍下降。从拿地企业类型来看,央国企、城投公司扩充土地储备,民企拿地持续收缩,土地入市率下行。目前,实施不到两年的土地集中供应制度,部分城市已经开始进行调整和退出。除部分城市对土地出让“两集中”政策放松外,“放松限价”、“延缓土地出让金缴纳时间”等土拍规则亦在优化调整。总体来说,在行业上行阶段,“两集中”政策出台平抑土地市场热度的目标已完成;当前土地市场缩量供应,城投托底拿地模式亦不可长期持续。在行业下行期调整集中供地政策是有必要的,有利于行业恢复常态。各城市如北京、武汉、南京等目前多采用增加土地出让频率至四次及以上的调整措施,预计未来会相应地缩减每批次供应地块数量,并合理调整土地出让的底价和溢价率。

    风险提示:行业下行压力超预期;疫情发展超预期;调控政策放松不及预期。