REITS周报行业研究周报:证监会再提保障性租赁住房REITS

类别:行业 机构:天风证券股份有限公司 研究员:胡孝宇 日期:2022-12-27

证监会再提保障性租赁住房REITs

    12 月21 日,证监会提到“大力支持房地产市场平稳发展”,其中提及“加快打造保障性租赁住房REITs 板块”。

    我国目前已发行的基础设施公募REITs 共有六类底层资产,其中保障性租赁住房为今年新上市的一类底层资产。年内,已有4 支保障性质租赁住房REITs 成功上市,网下认购配售比例均低于1%、公众认购配售比例均低于0.7%,表现了市场对于该类REITs 的热情。从规模上看,四支保障性租赁住房REITs 总规模为50.055 亿元,仅占目前已发行的24 支基础设施公募REITs 总规模的6.39%。保障性租赁住房REITs 既可以盘活存量资产,又可以为重资产的企业提供资金支持,企业或可利用资金加强运营、收购存量物业加快保障性租赁住房供给,缓解部分居民住房压力,整体发展空间较大。

    12 月19 日,北京市发改委下发《关于征集基础设施REITs 试点储备项目有关工作的通知》,其中提到试点的行业范围包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房、其他基础设施领域等。其他基础设施里,提到1)具有供水、发电等功能的水利设施、2)自然文化遗产、国家AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施,其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准,并且明确酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。目前已发行的REITs 中暂无市政基础设施、新型基础设施两类底层资产,并且暂无水利设施和旅游基础设施REITs 发行上市。根据联合国教科文组织的《世界遗产名录》,我国共有56 处入选,整体规模客观。底层资产种类的进一步多样化,有利于REITs 整体的扩容。

    本周REITs 跑赢上证综指

    为保证数据的完整性和连贯性,我们将于2023 年首周采用中证REITs(收盘)作为REITs 指数的指标。本周, REITs 下跌0.75%,上证综指下跌3.85%,国债指数下跌0.02%。滚动4 周,REITs 指数下跌0.15%,上证综指上涨1.80%,国债指数下跌0.02%。根据我们的统计测算,截至2022 年12 月23 日,REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关,相关系数为-0.36;REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关,相关系数为0.62。这主要与REITs 具有稳定现金流的特性有关。本周,产权类REITs下跌1.12%,特许经营权类REITs 下跌0.51%。滚动4 周,产权类REITs 下跌1.67%,特许经营权类REITs 上涨0.86%。整体看本周产权类REITs 指数表现弱于特许经营类REITs 指数。

    交通基础设施类REITs 的估值收益率普遍较高

    我们选取中债估值的REITs 估值收益率作为衡量REITs 基金估值的指标。截至2022年12 月23 日,REITs 估值收益率最高的是华夏中国交建高速REIT,达到8.53%;估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT,仅1.41%。分资产类型看,交通基础设施REITs 的估值收益率较高,并且普遍在5%以上;保障性租赁住房REITs 的估值收益率均不高于5%。

    投资建议:证监会再次提及保障性租赁住房REITs,北京发改委下发REITs 试点储备项目相关通知,其中提到试点的行业范围较目前已上市的基础设施公募REITs 底层资产种类丰富。REITs 一方面助力盘活存量资产,另一方面或为优质资产融资的渠道。未来,公募REITs 的扩募或将继续提速。建议关注:1)受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs 如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs;2)具有稳定现金流,分红率较高的特许经营权类REITs,如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。

    风险提示:政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期