房地产开发行业周报:2022W50:新房销售面积同比-32.9% 量价维持低迷 继续看好需求端放松

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/肖畅/肖依依 日期:2022-12-18

新房成交量价维持低迷,整体信心依然偏弱,继续看好需求端政策放松。本周国家统计局发布的11 月新房房价数据显示,70 城新房房价指数单月同比-2.3%,较前值跌幅缩窄0.1pct;70 城环比-0.2%。分能级看,一线、二线、三线城市10 月单月同比分别+2.5%、-1.2%、-3.9%;环比分别-0.2%、-0.2%、-0.3%。按城市数量看,11月单月新房房价指数同比上涨的城市数量为18 城(较前值-1,下同);同比下降51 城(+0)。11 月环比上涨16 城(+6),环比下降51 城(-7)。新房成交量能方面,我们跟踪的30 个样本城市近3 周周均成交面积277 万方,相较11 月周均量能小幅提升,但在年末房企传统供销旺季下本周成交同比跌幅进一步扩大,需求端信心依然偏弱。

    我们预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放,包括但不限于一线核心区四限政策的打开、首付比例继续调降、房贷利率调降等;在供给端保交楼资金仍需加码。

    行情回顾:本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.1%,落后大盘1.00 个百分点,在29 个中信行业板块排名中位列第16 名。本周上涨个股共35 支,较上周减少28 支,下跌股数为99 支。

    新房:本周30 个城市新房成交面积为279.0 万平方米,环比下降0.5%,同比下降32.9%,其中样本一线城市的新房成交面积为70.1 万方,环比5.5%,同比-18.8%;样本二线城市为145.9 万方,环比-8.9%,同比-39.4%;样本三线城市为63.0 万方,环比17.5%,同比-28.8%。从今年累计50 周新房成交面积同比看,样本30 城共计14588.1 万方,同比下降-31.4%;一线城市为3191.6 万方,同比-23.3%;二线城市为8228.6 万方,同比-30.5%;三线城市为3167.8 万方,同比-39.7%。

    二手房:本周我们跟踪的12 个重点城市二手房成交面积合计89.5 万方,环比下降0.2%,同比增长8.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为19.2 万方,环比-7.6%;样本二线城市为47.2 万方,环比-2.4%;样本三线城市为23.1 万方,环比12.5%。年初至今累计二手房成交面积为4402.9 万方,同比变动为-25.4%; 其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1436.0 万方,同比-28.4%;样本二线城市为2002.2 万方,同比-28.5%;样本三线城市为964.6 万方,同比-28.5%。

    信用债:发行量增加,本周发行利率有所上行。根据wind 统计数据,本周(12.12-12.18)共发行房企信用债21 只,环比增加2 只;发行规模共计221.76 亿元,环比增加80.65 亿元,总偿还量51.93 亿元,环比增加7.53 亿元,净融资额为169.83 亿元,环比增加73.12 亿元。

    投资建议:我们继续坚定地看多政策,地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑:1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股:保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团;H 股:绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋;2、受益于一线城市量价修复的区域型公司;3、受益于竣工链复苏及防疫放松的:物业:A 股关注招商积余;H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

    风险提示:政策出台速度和执行力度不及预期,基本面继续下行引发连锁反应,疫情反复影响超预期。