房地产开发行业月报：1-11月统计局数据点评：销售维持低迷 土拍市场进一步降温

投资：1-11 月投资同比降至-9.8%，11 月单月降至-19.9%。1-11 月份，全国房地产开发投资额为123863 亿元，同比减少9.8%，较前值降低1.0pct；11 月单月投资额为9918 亿元，环比减少4.5%，同比减少19.9%。11 月新房销售持续低迷，在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标表现较弱。考虑到年末拿地及新开工并不会在当年形成销售，预计12 月这两个指标将维持低迷。预计全年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%。

    拿地：土拍市场延续低迷状态，单月土地成交价款同比-50.8%；受城市结构因素影响，土地价格有所上行。1-11 月累计土地成交价款为7591 亿元，同比减少47.7%，较前值降低0.8pct；11 月当月值为1530 亿元，环比增长47.5%，同比减少50.8%，较前值降低1.0pct。销售的持续疲弱导致房企拿地积极性不高，今年集中供地主要由国央企和地方城投主导，民企近乎停止拿地，土拍市场降温明显。城市能级结构上，由于房企拿地向一二线核心城市集中，三四线低能级城市土拍数据降幅更为显著，结构化因素导致拿地单价持续上升，11 月累计土地单价达8978 元/平，同比增长13.1%。

    新开工：累计新开工面积降幅扩大至38.9%，连续16 个月为负。1-11 月份，全国累计新开工面积为111632 万方，同比减少38.9%，较前值降低1.1pct；11 月单月新开工面积为7910 万方，环比减少11.7%，同比减少50.8%，较前值降低15.7pct。销售的持续低迷叠加去年下半年以来的拿地锐减，虽然近期融资端政策频出但见效需要时间，年末新开工很难在当年形成销售，导致房企的新开工意愿不断减弱，累计新开工面积同比降幅不断扩大。

    竣工：单月竣工面积同比-20%，累计竣工面积同比-19%。1-11 月份，全国累计竣工面积为55709 万方，同比减少19.0%，较前值降低0.3pct；11 月单月竣工面积为9144 万方，环比增长60.8%，同比减少20.2%，较前值降低10.8pct。我们认为随着保交楼的逐步落地以及明年有望进一步加码，2023年竣工有希望正增长。

    销售：11 月销售同比跌幅扩大至32.2%，市场信心依然不足。1-11 月份，全国商品房销售金额为118648 亿元，同比减少26.6%，较前值降低0.6pct；11 月单月商品房销售金额为9816 亿元，环比增长3.8%，同比减少32.2%。

    年末为房企供销的传统旺季，但今年11 月销售表现依然萎靡，购房信心依然不足。主要由于居民对未来收入预期及房价预期依然低迷，下半年以来房企融资端持续放松但缺乏需求端自上而下的放松政策，一线城市“四限”迟迟未有松动，购房者观望情绪浓厚。我们预计2022 年全年销售将维持低迷，继续看好需求侧政策的进一步加码，包括一线城市四限的选择性打开、首付比例降低、房贷利率降低等。

    资金：1-11 月房企到位资金同比跌幅扩大1.0pct 至25.7%。1-11 月份，房企到位资金累计值为136313 亿元，同比减少25.7%，较前值降低1.0pct；11 月单月到位资金为10833 亿元，环比减少3.1%，同比减少35.4%，较前值降低9.4pct。房企各项资金来源同比均为负。融资端政策见效需要时间，导致国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。

    投资建议：我们继续坚定地看多政策，在明年Q1-Q2 有望见到第三波大政策的加持，地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”

    评级。择股主要逻辑将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

    风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。