基础设施行业REITS市场专题研究(一)：定量视角看中国公募REITS投资价值

本期要点

    REITs（Real Estate Investment Trust）即不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金，委托专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资工具。

    REITs 起源于20 世纪60 年代的美国，目前REITs 业务已发展到全球超40 个国家及地区。从投资价值看，REITs 具有强制分红、流动性好、税收红利等优势，在“资产荒”背景下可以丰富我国资本市场投资品种，促进资本市场融资结构多元化、提高直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

    我国REITs 市场发展历程：从类REITs 到REITs 的发展之路

    第一阶段：初步探索期（2001 年—2013 年）。我国官方层面对REITs 市场的探索和研究可追溯至二十一世纪初，该阶段以境外发行REITs 产品为主。

    第二阶段：类REITs 发展期（2014 年—2019 年）。2014 年以来，随着资产证券化市场不断发展，偏债权性质的私募类REITs 市场快速发展。

    第三阶段：公募REITs 试点期（2020 年至今）。截至2022 年10 月末，我国公募基础设施REITs 已发行20 只，总发行规模达618.15 亿元。

    公募REITs 投资回报可观，具有较强的风险分散作用

    试点项目市场认可度高，REITs 综合指数回报可观：由于当前试点项目多为重点战略区域较为成熟优质的基础设施龙头，项目市场认可度高，公募REITs 二级市场价格涨幅可观。

    分类REITs 指数表现分化，仓储物流收益较高：从REITs 分类指数看，2021 年6 月21 日至2022 年9 月30 日，仓储物流、生态环保、园区基础设施REITs 指数涨幅相对较高，累计收益率分别为44.2%、33.7%、32.7%。

    公募REITs 与股债相关性较弱，有利于优化投资组合：公募REITs 与股债的相关性均较弱，能够有效分散组合风险，具有良好的大类资产配置价值，能够在一定程度上优化投资组合、拓宽有效前沿。

    公募REITs 上市后资产表现佳、投资者结构以战投为主

    二级市场成交活跃，溢价率有所走高：上市首日交投活跃度达顶峰，其后日均换手率普遍分布于1%-3%；当前我国公募REITs 整体溢价率偏高，尤其是仓储物流、能源基础设施、保障性租赁住房等。

    以战略投资者为主，网下投资者中自营、险资参与热度高：公募基础设施REITs 投资者结构以战略投资者为主，配售比例普遍分布在60%—78%，网下机构投资者中自营、保险资金、基金资管参与热度较高。

    小 结

    公募REITs 产品具有回报可观、分红丰厚等优点，且与股债的相关性均较弱，能够有效分散组合风险，具有良好的大类资产配置价值。但同时值得关注的是，公募REITs 二级市场价格波动较高，且价格偏离项目估值均价较多。

    从投资角度看，一是需关注公募REITs 工具长期投资价值，警惕过度“炒作”

    风险；二是作为资产收益与风险的承担者，投资者需确立风险管理主体地位，深入理解REITs 法律文件及相关规则，完善REITs 工具投资研究框架及体系建设，提升风险识别、计量、评估与控制能力。