基础设施行业REITS市场专题研究(二)：如何更好发挥公募REITS促基建功效？

三季度，证监会会同国家发展改革委等部委联合制定了推动REITs 立法、建立综合推动机制、拓宽试点项目类型等十条措施，加快推进基础设施REITs 常态化发行。当前我国经济下行压力较大，有限的地方政府财力和较高的地方政府与城投企业债务压力对迫切的“稳增长、促基建”产生了一定制约，亟需探寻新的基建投融资模式，公募REITs 正在为基建投融资打开“新空间”。本文立足于公募REITs 盘活存量资产、促进基建投资视角，重点分析了我国基础设施公募REITs 产品的运作模式及促基建路径，并对更好发挥公募REITs 促基建功效提出了四点建议。

    公募REITs 助力盘活存量资产，推动基础设施投融资健康发展

    发展公募REITs 市场的必要性：1）打开基建融资“新空间”，降低地方政府债务风险；2）提供有效的融资退出渠道，降低地方政府债务风险。3）丰富大类资产配置，提高资本市场直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

    我国REITs 市场发展历程：我国REITs 市场在经历了近二十年的“初步探索期”

    和“类REITs 发展期”后，于2020 年正式进入“公募REITs 试点期”。

    我国REITs 以“公募基金+ABS”模式运作，促基建功效及示范效应初现

    运行结构及收益来源：采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券（ABS）”

    的产品结构，REITs 收益来源分为资产端和产品端。

    试点项目底层资产特征：四大重点战略区域、六大重点行业率先试点公募基础设施REITs，充分发挥示范引领作用。

    REITs 促基建路径及效力：以富国首创水务REIT 为例，通过创设公募REITs 募集资金规模18.50 亿元，实现原始权益人的退出以及存量资产的有效盘活，回收资金将再以资本金方式投入，实现撬动超60 亿新增基建投资。

    公募REITs 推动盘活存量资产过程中存在的问题及建议当前我国公募REITs 仍存在着缺乏专项立法及配套细则尚不完善、市场扩容受限及发行未实现常态化等问题，为进一步发挥公募REITs 推动盘活存量资产的重要作用，提出以下四点建议：

    建议一：推进专项立法，完善基础设施REITs 市场配套细则

    建议二：扩大试点范围，加强高收益基建项目储备，推进常态化发行

    建议三：明确资产运营中介机构职能，培育专业的REITs 管理人，提升资产运营及管理效率

    建议四：将REITs 与PPP、专项债项目有机结合，发挥联动式促基建功效