招商积余(001914)：筹划出售资产 重资产剥离再进一步

核心观点：

    筹划出售资产。公司发布公告，筹划出售成都中航地产发展有限公司、九江九方商业管理公司、中航城置业公司、江西中航地产公司、岳阳中航地产、赣州航逸酒店管理公司、深圳中航观澜地产等公司股权，并妥善解决上市公司对标的公司的股东借款。目前交易对象、交易方式、交易价格尚不明确。

    预计涉及9 个项目，资产净值约44 亿元。公司自重组上市以来，资产剥离工作一直为重中之重，自22 年初开始进入实质推进阶段，1 月转让3 家子公司、4 月协议退还天津地块至今，本次公告为资产剥离工作的重大推进。本次所涉及7 家子公司股权的转让，预计涉及9 个项目，覆盖7 个城市，其中深圳、成都各2 个项目，南昌、岳阳、九江、昆山、赣州各1 个项目；以22 年中期资产净值计算，预计9 个项目所涉及资产净值约为44 亿元，占22 年中期整体重资产价值比重约为63%；剩余重资产规模约为26 亿元。

    重资产剥离再进一步。公司重资产剥离的第一步为1 月份的股权转让，交易对象为控股股东招商蛇口；本次筹划出售资产尚未有明确的交易对象及具体交易方式，但控股股东的持续帮助及支持仍是公司不可或缺的力量之一，预计公司在轻重分离趋势下，有望进一步聚焦主业，提高资产运营效率及盈利能力。

    盈利预测与投资建议。至三季度末，公司在管规模约3.04 亿方，年内基础物管坪效逐步改善。伴随重资产剥离，有望为公司拓展“赛道类”

    和“市场类”资源提供充足资金实力。预计公司22-23 年归母净利润分别为6.2、8.2 亿元；对应增速为+21%、+32%，对应22- 23 年PE为26.78X、20.26X，维持合理价值26.01 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示。劳务成本上升、服务合同被终止或未续期、降本增效不及预期、资产剥离不及预期、行业政策风险