房地产及物管行业22年第48周周报:股权融资重启 关注板块投资机会

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘/谢淼/欧阳喆 日期:2022-12-04

核心观点:

    本周政策情况:股权融资重启,多地多孩家庭公积金放松。中央层面,证监会宣布房企股权融资重启。政策出台后,福星股份、世茂股份、新湖中宝、万科A、天地源等房企宣布定增计划。地方层面,本周地方改善政策以公积金放松为主,荆门、青岛、九江、安庆等地多孩家庭住房公积金可贷额度上升。

    本周基本面情况:新房成交环比回升,推盘表现边际改善。根据房管局及克而瑞数据,本周41 城新房成交面积环比上升6.4%,同比下降26.8%,11 月整月41 城新房成交面积同比下降31.5%,降幅环比10月扩大11.5pct;本周12 城二手房单周成交环比下降2.1%,11 月整月同比增长5.9%,增幅环比10 月收窄18.9pct。推盘方面,11 城单周推盘面积环比上升16.8%,11 月整月推盘面积环比上升96.5%,同比下降33.0%,推盘情况边际改善。

    本周土地情况:土地成交略有回暖,北京、杭州、武汉、无锡完成两集中土拍。22 年第48 周商住土地成交面积环比上升20.2%,出让金环比上升46.0%,溢价率2.3%,环比持平。22 年前48 周商住土地成交面积同比下降33.0%,出让金同比下降34.2%,溢价率3.4%。两集中方面,本周北京四批次共推出6 宗,全部成交,总地价135 亿元;杭州四批次共推出8 宗全部成交,总地价99 亿元;武汉四批次共推出10宗,成交9 宗,总地价48 亿元;无锡五批次共推出14 宗,皆底价成交,总地价224 亿元。

    开发板块观点:股权融资加速格局重塑,关注板块投资机会。本周供给侧重磅改善政策落地,证监会全面重启房地产行业除IPO 以外的股权融资,恢复H 股房企再融资,鼓励房企仓储物流、保租房等投资性房地产发行REITs 上市,并允许符合条件的私募股权基金投资商业地产等项目,部分恢复非标渠道功能,截止目前万科、陆家嘴等8 家房企已披露股权融资计划。至此“信贷、债权、股权”三箭全发,供给侧资金环境已巨变,行业引入源头活水,未来有能力获取更多资金资源的房企将更快实现资源积累,并随着需求端复苏实现规模增长,推荐关注板块投资机会,及格局重塑下优质房企估值修复弹性。

    本周物业观点:板块继续反弹,估值仍处低位。本周恒生指数大幅上涨6.3%,物业板块平均上涨1.4%,其中央企龙头上涨1.0%,民企龙头上涨6.4%,物业板块整体动态PE 上涨至11.3x,处于19 年以来10%分位。

    风险提示。基本面不及预期,包括行业政策面改善力度不及预期;融资收紧;供给侧改革出清影响情绪,对于市场情绪产生扰动。