房地产开发行业周报：新房销售面积同比-33.8% 金融口三箭齐发已处于历史宽松阶段

本周金融口再迎重磅政策，信贷、债券、股权“三箭齐发”，“保主体、保项目”并行。11 月28 日，证监会发布支持房企股权融资方面调整优化5 项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企及涉房上市公司再融资等。政策出台后多家房企发布定向增发或配股公告。此前交易商协会“第二支箭”延期并扩容，目前已经带动8 家房企申请或提出意向发行中债增全额担保债券。央行“第一支箭”向商业银行提供2000 亿元免息再贷款、央行银保监会“金融16 条”，已经带动国有大行、股份行等累计向房企提供意向性授信额度超2 万亿元。整体看信贷、债券、股权已“三箭齐发”，中央自上而下全力推进“保主体、保项目”，房企金融口政策已处于较为宽松的阶段。

    后续应重点关注各细节落地情况，包括再融资真正落实的情况。

    本周新房成交同比跌幅扩大，需要需求侧打出政策配合。本周269 万方的成交面积难掩销售颓势。考虑到疫情拐点政策效果显现需要时间，我们预计12 月销售难有大的起色。需求侧信心很难仅通过房企金融口的宽松而有所恢复，更需要需求侧打出政策配合，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、降低二套商贷利率等。

    行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.5%，领先大盘0.98 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第9 名。本周上涨个股共113 支，较上周增长24 支，下跌股数为22 支。

    新房：本周30 个城市新房成交面积为268.7 万平方米，环比提升0.6%，同比下降33.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.3 万方，环比2.7%，同比-27.1%；样本二线城市为150.0 万方，环比9.4%，同比-38.6%；样本三线城市为48.3 万方，环比-21.2%，同比-25.8%。从今年累计48 周新房成交面积同比看，样本30 城共计14025.2 万方，同比下降-31.6%；一线城市为3055.0 万方，同比-23.7%；二线城市为7921.8 万方，同比-30.5%；三线城市为3048.3 万方，同比-40.2%。

    二手房：本周我们跟踪的12 个重点城市二手房成交面积合计82.2 万方，环比下降10.5%，同比下降3.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为21.5 万方，环比-14.9%；样本二线城市为42.3 万方，环比-6.9%；样本三线城市为18.4 万方，环比-12.8%。年初至今累计二手房成交面积为4222.9 万方，同比变动为-26.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1396.0万方，同比-28.3%；样本二线城市为1905.9 万方，同比-30.0%；样本三线城市为921.0 万方，同比-30.0%。

    信用债：发行量增加， 发行利率有所下降。根据wind 统计数据， 本周（11.28-12.4）共发行房企信用债13 只，环比增加6 只；发行规模共计99.06亿元，环比增加10.46 亿元，总偿还量115.49 亿元，环比增加61.52 亿元，净融资额为-16.43 亿元，环比减少51.06 亿元。本周中债增“第二支箭”延期扩容后首批三支债券发行落地，中债增以不可撤销连带责任担保龙湖集团、美的置业、金辉集团分别发行20 亿元、15 亿元、12 亿元中期票据。

    投资建议：地产政策放松从前期的“自下而上因城施策”向“自上而下组合拳”逐步切换，除了等待近期金融口政策的进一步落实外，仍可期待需求侧的进一步加码。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A 股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

    风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。