房地产行业周报:销售仍在持续走弱吗?

类别:行业 机构:中邮证券有限责任公司 研究员:刘清海 日期:2022-12-04

专题视点

    11 月销售止住持续下滑势头,逐步找到底部支撑。从房企销售来看,11 月TOP100 房企累计、单月增速均在收窄:1)销售额,累计、单月同比下降43.3%、26.9%,环比10 月分别收窄0.7、6.3 个百分点;2)销售面积,累计、单月分别同比下降47.8%、37.6%,环比10 月分别收窄0.8、3.8 个百分点;3)分企业类型,违约展期民企拖累,其余房企均在企稳。从高频数据来看,11 月销售面积累计增速企稳,单月增速环比有所下滑,但高频数据受更新影响较大,参考性不如房企销售数据:

    1)总体来看,11 月累计、单月分别同比下降31.5%、下降36.6%,环比10 月分别扩大0.5、扩大11.4 个百分点;2)分城市能级,一线城市波动性较小,二线、三四线波动较大。

    投资建议:市场对地产的4 个认知差未完全修复,推荐1)优质民企修复,推荐新城控股/金地集团;2)区域格局优化,推荐天地源/滨江集团/华发股份;3)行业见底复苏,推荐招商蛇口/保利发展等。

    资本市场

    本周地产:A 股与港股跑赢/跑输大盘,信用债发行和净融资额环比上升/下降,信用利差走阔。本周A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为3.33%和0.23%,分别跑赢大盘0.81pcts/跑输大盘6.04pcts。本周地产信用债发行99.06 亿,净融资21.47 亿。截至2022 年12 月2 日,地产信用债累计发行4999.47 亿,同比下降17.62%,净融资额-365.90亿,去年同期为-1340.96 亿。本周地产债信用利差环比走阔1.44BP。

    楼市动态

    本周新房和二手房成交面积环比-2.4%/-9.8%,库存环比0.4%,去化同比21.3%。新房端,本周43 城住宅成交面积环比-2.4%,累计同比-33.3%。二手房端,14 城成交面积环比-9.8%,同比1.6%,累计同比-12.0%。去化端,16 城去化55.8 周,同比21.3%。成交均价端,一线1城环比8.1%,同比25.0%,三四线9 城环比4.2%,同比-0.9%。

    土地市场

    本周百城土地供应建面环比上升,成交建面环比上升,溢价率环比下降。本周百城供应和成交建面环比94.50%/3.70%,溢价率1.64%,一线供应和成交建面环比196.72%/-63.17%,溢价率8.54%,二线供应和成交建面环比80.01%/1.09%,溢价率0.64%,三四线供应和成交建面环比97.28%/11.64%,溢价率1.95%。

    风险提示

    政策施行效果不及预期、疫情恶化