房地产行业2022年10月报：融资端政策指导发力 销售端低迷仍待改善

政策全面性支持房地产融资，新一轮大型房企信用风险暴露压力将有所缓解。11 月房企金融端放松政策组合拳频出，从“第二支箭”对房企债券支持、“十六条”全面救助地产到“保函置换预售监管资金”释放销售回款流动性。全面支持房企资金，释放积极“稳地产、防风险”信号。政策对象从此前的“保交楼保项目”扩展到“保优质房企”，我们认为新一轮大型房企信用风险暴露压力有所缓解。销售端，热点城市因城施策再度放松调整，11 月核心城市北京、杭州、成都、西安开启新一轮放松政策，涉及改善性住房需求。

    销售低位震荡，房价持续下探。10 月单月销售同比降幅再度扩大，单月商品房销售面积同比为-23.2%，1-10 月商品房销售面积同比为-22.3%。与我们9 月报中预期一致，“930”需求端呵护政策组合拳提振作用非常有限。在当前疫情反复，居民收入预期下降，房价下跌背景下，居民购房信心持续不足。本轮下跌周期将在底部维持更久时间，年内难以看到明显修复，市场何时回暖还需持续关注房地产政策变化、疫情状况以及经济预期。房价方面，10 月房价跌幅进一步下探，年内或持续承压。

    土地市场单月成交同比转正，国央企拿地放缓、城投持续“托底”。10 月土地成交建面与出让金同比分别为13.6%、14.0%，单月同比转正。不过，我们也难言土地市场回暖。一方面，10 月溢价率指标再创新低，仅为2.2%。另一方面，央国企拿地放缓、城投持续入场“托底”，超九成50 强房企10 月并未拿地投资。值得关注的是，在土地市场持续低迷下，多城增加集中供地批次数量或退出集中供地模式，房企低积极性情况下政策出现明显松动。

    新开工持续低迷，开发投资降幅进一步扩大。10 月新开工面积同比为-35.1%，降幅收窄但绝对规模为2009 年10 月以来最差表现。竣工单月降幅维持个位数，随着各地“保交楼”政策的逐渐落地有所企稳，呈现修复状态。开发投资额方面，10 月全国房地产开发投资额单月同比-16.0%，1-10 月累计同比-8.8%，拿地与新开工与持续低迷，而“保交楼”下的竣工回暖难以支撑整体改善，开发投资增速再度下探。展望来看，我们维持今年房地产开发投资的预期增速为-7.3%。近期政策组合拳虽全面支持房企融资，但仍然较难拉动投资。融资资金到位后房企要优先恢复正常运转，再拿地投资，投资恢复仍待时日。