金融16条及“第三支箭”重启相关政策点评：三“箭”齐发 优质房企迎来信用修复

　　11 月房地产利好政策集中出台，主要有“第二支箭”扩容、允许开展保函置换监管资金业务、金融16 条、恢复房企股权融资等。本文认为这主要是在商品房销售市场持续疲软、市场信心持续低迷、房企流动性未发生根本改善背景下的一次“保企业”行为。

    　　本文对近期发布的金融16 条及“第三支箭”重启政策进行了解读。从政策内容上看，既有存量政策又有增量政策，既有需求侧政策又有供给侧政策，其中以帮助民营房企拓宽融资渠道为新增重点内容；从政策目的上看，本轮政策意在统一和强化前期政策方向，防范房地产风险的同时，加速推进“保交楼”等工作落实；从政策落实情况看，已有21 家房企获得银行意向性融资支持、累计签约额度超2万亿元，已有福星股份、世茂股份等首批房企响应“第三支箭”政策发布再融资公告。

    　　房地产股债市场对近期政策的反应也十分强烈，以估值修复和信用修复行情为主。但商品房销售市场暂未有明显复苏迹象，本文认为这主要是受近期各地疫情散发、“保交楼”项目尚未大量竣工交付至购房者，导致居民对收入及楼市信心尚未恢复的影响。本轮“保企业”政策有望恢复个人及机构投资者对房地产行业信心，通过信贷、债券、股权等融资方式给房企注入现金流促使项目竣工交付，“保交楼”政策落实后，有望带动刚需及改善性需求的前期推迟购房者入市。但该过程传导需要时间，实际效果还待观察。

    　　展望未来，行业信用将进一步分化，行业企稳还需等待销售市场复苏。目前部分聚焦主业、资质优良的民营房企已获得实质性资金用于项目开发，后续更多优质民营房企有望受益政策迎来信用修复；与此同时，负债驱动型的房企将加速出清，高信用的国有房企有望通过兼并收购实现一定程度的规模扩张。但房地产行业企稳还是要依赖于商品房市场复苏，需要持续关注疫情政策、“保交楼”进展及各地因城施策动态。