房地产开发行业月报：百强房企月度销售报告：11月权益销售金额同比-23.9%降幅缩窄 需求端政策需进一步加码

　　百强房企单月权益口径销售金额同比降幅缩窄。据克而瑞，2022 年11 月TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额5644.2 亿元，同比降低24.8%，降幅较10 月缩窄3.7 个百分点；环比增长1.6%。实现单月权益口径销售金额4346.2 亿元，同比降低23.9%，降幅较10 月缩窄7.5 个百分点；环比增长1.6%。从单月量能看，11 月量能整体接近8 月水平，但较6 月最高点仍有相当的差距。

    　　累计看，1-11 月TOP100 房企操盘口径销售金额为57895.2 亿元，同比降低42.6%，降幅较1-10 月缩窄1.4 个百分点；权益口径销售金额为45740.4 亿元，同比降低43.6%，降幅较1-10 月缩窄1.5 个百分点，权益比69.9%。

    　　各梯队1-11 月累计销售金额同比依然大幅下滑：TOP10 头部房企同比降幅最小，中段房企同比降幅相对较大。从2022 年1-11 月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降35.5%；TOP51-100房企排名第二，同比下降41.2%。跌幅最大的是TOP31-50 房企，同比下降55.1%。从2022 年1-11 月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降39.5%；TOP51-100 房企排名第二，同比下降39.5%。跌幅最大的是TOP21-30 房企，同比下降53.3%。

    　　TOP40 房企中，11 月单月操盘口径销售额11 家同比正增长，国央企分化明显。从11 月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为361.0 亿元，其次为万科地产、绿城中国、保利发展、建发房产，分别实现销售金额356.4、341.1、337.0、239.2 亿元。从单月同比增速看，TOP40 房企有11 家实现同比正增长。其中建发房产同比表现最佳，单月同比增长194.2%，其次为保利置业151.2%、华发股份62.9%、电建地产53.1%、卓越集团49.4%。从企业性质看，TOP40 中，国央企11 月单月操盘口径销售金额同比+2.6%，民企同比-46.3%；国央企11 月环比+5.6%，民企环比-11.4%，国央企与民企分化明显。

    　　本月政策端迎来重大突破，央行银保监会集中于金融口发力。11 月8 日交易商协会宣布“第二支箭”延期并扩容，预计可支持约2500 亿元民企债券融资。11 月11 日，央行、银保监会发布金融“16 条”，重点针对房企融资端政策作出优化，包括支持开发贷、信托贷等存量融资合理展期，对面临短期困难的房企债券发行提供增信支持等。11 月21 日，央行“第一支箭”向商业银行提供2000 亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，同时要求商业银行要发挥“头雁”作用。11 月28 日，证监会“第三支箭”恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。目前正处于930 以来的中央政策“爬坡”阶段，11 月央行、银保监会、证监会出台的政策呈现“频次高、力度大”的特征，同时亦集中于金融口发力。

    　　销售依然低迷，需求端政策需进一步加码。考虑到目前销售仍较为低迷，12 月房企传统供应旺季遭遇严峻的疫情形势，预计很难出现显著回暖。

    　　因此更需要需求侧打出政策配合，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、降低二套商贷利率等。

    　　投资建议：地产政策放松从前期的“自下而上因城施策”向“自上而下组合拳”逐步切换，除了等待近期金融口政策的进一步落实外，仍可期待需求侧的进一步加码。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：

    　　A 股 华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H 股 绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

    　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。