房地产行业研究：“第三支箭”落地 地产信心终修复

　　事件

    　　2022 年11 月28 日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策，与境内A 股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H 股上市公司再融资；进一步发挥REITs 盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

    　　评论

    　　房企股权融资再开放，板块迎来重大利好。A 股市场地产再融资自2016 年起基本停滞；直至2022 年10 月出现松动，允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A 股市场融资；11 月21 日，证监会主席易会满在 2022 金融街论坛年会上表示支持涉房企业开展并购重组及配套融资。我们在外发的《供需两端政策齐发力，托底楼市销售信心》等报告中已多次提及可期待“第三支箭”股权融资的放开，此次新政措施的快速落地，或将为房地产行业注入较大规模的增量资金和资产，促进行业平稳健康发展。

    　　恢复房企及涉房企业股权融资，母公司有涉房资产的房企和头部央国企或受益最大。允许房企重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产，并配套融资，我们认为此政策对母公司有优质涉房资产利好最大，如中交地产、中华企业、华发股份、建发股份、首开股份、南山控股等，且低PB 估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。板块估值将受益于政策整体提升，头部央国企估值稳步修复，且能通过并购重组扩大土储，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地等。混合所有制和优质民营房企亦能通过股权融资缓解资金压力，渡过当前的现金流困境，如新城控股、美的置业、金地集团等。

    　　资金主要用于“保交付”和防范风险扩散。配套融资募集资金主要用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等；而再融资的募集资金也用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目等。我们认为放开股权融资的目的主要是“保交付”和防范当前风险扩散，有利于整体市场预期的修复，同时对地产后周期行业如建筑建材、物业管理等也有明显利好。

    　　发挥REITs 和私募股权投资基金作用，盘活存量资产。推动保障性租赁住房REITs 常态化发行，鼓励优质房地产企业发行基础设施REITs，或为已上市基础设施REITs 的扩募，利好已发行REITs 的房企，如招商蛇口、越秀地产、万科A 等。允许设立不动产私募投资基金，促进房企盘活经营性不动产，可为行业带来新的资金并探索新发展模式。

    　　投资建议

    　　“第三支箭”的快速落地，为行业注入新的资金用于保交付和防风险，对地产行业信心有明显提振，整体板块估值将得以修复。首推母公司有优质涉房资产的房企和拥有并购重组逻辑的头部央国企，如建发股份、中国海外发展、招商蛇口等；推荐受益于板块估值修复的优质房企，如万科A、绿城中国。

    　　风险提示

    　　市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约