房地产开发行业周报：2022W47：新房销售面积同比-23.2% 环比+10.4% 房企融资政策迎来实质性改善

金融口自上而下政策继续加码，房企资金端有望迎来实质性改善。继“第二支箭”及金融“16 条”之后，本周房企资金端延续放松趋势，包括央行向商业银行提供2000 亿元免息再贷款、证监会主席提支持一定比例涉房企业股权融资、中债增扩容后首批落地、六大行落实“16 条”建立优质房企白名单、央行降准0.25 个百分点。具体看“第二支箭”延期并扩容后，已经有超过6 家房企向交易商协会表达了发行意向或申请（仅交易商协会披露情况，实际表达意向的房企累计已超过10 家），累计额度930 亿元，龙湖集团等3家第一批已经落地，累计额度47 亿元。此外，国有六大行密集与房企签署战略合作协议，其中中、交、工、邮提供意向性授信金额累计超过16550 亿元。整体看本轮政策放松央行、银保监会表现积极，房企资金端有望迎来实质性改善。

    销售小幅回暖，信心恢复需要需求端政策进一步配合。本周新房市场同环比小幅改善，但从绝对量看依然处于相对较低位置，略好于4-5 月周均水平。

    临近年末，考虑到近期疫情有所反弹，我们预计11、12 月销售难有大的起色。销售信心很难仅通过房企资金面改善、保交楼力度加大而有所恢复，更需要需求侧打出政策配合，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。

    行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为4.5%，领先大盘5.22 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第3 名。本周上涨个股共88 支，较上周增长17 支，下跌股数为43 支。

    新房：本周30 个城市新房成交面积为265.2 万平方米，环比提升10.4%，同比下降23.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为68.5 万方，环比14.4%，同比-22.2%；样本二线城市为135.9 万方，环比1.8%，同比-30.1%；样本三线城市为60.7 万方，环比29.7%，同比-2.9%。从今年累计47 周新房成交面积同比看，样本30 城共计13754.7 万方，同比下降-31.6%；一线城市为2984.7 万方，同比-23.6%；二线城市为7770.6 万方，同比-30.3%；三线城市为2999.4 万方，同比-40.4%。

    二手房：本周我们跟踪的12 个重点城市二手房成交面积合计90.8 万方，环比下降5.4%，同比增长9.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.2 万方，环比-13.0%；样本二线城市为44.5 万方，环比0.5%；样本三线城市为21.1 万方，环比-7.0%。年初至今累计二手房成交面积为4139.8 万方，同比变动为-26.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1374.5 万方，同比-28.1%；样本二线城市为1862.6 万方，同比-30.6%；样本三线城市为902.6 万方，同比-30.6%。

    信用债：发行量增加，发行利率涨跌不一。根据wind 统计数据，本周（11.21-11.27）共发行房企信用债7 只，环比增加2 只；发行规模共计88.6亿元，环比增加23 亿元，总偿还量53.97 亿元，环比减少49.9 亿元，净融资额为34.63 亿元，环比增加72.9 亿元。

    投资建议：我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A 股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

    风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。