房地产行业周报：“第二支箭”首批项目落地 银行大额授信房企

　　11月重点32城累计销售面积（截至25日）同比-25%，环比+13%。12城二手房成交面积累计同比+37%，环比+31%。其中一线城市同比-22%，环比+14%；二线城市同比-25%，环比+13%；三四线城市同比-25%，环比+13.1%。

    　　具体城市来看：1）一线城市除上海同比增长24%、环比增长115%以外均有所下滑，其中广州同比下降63%，深圳同比下降45%；2）二线城市只有无锡、厦门和东莞同比正增长，大连、杭州、南京、无锡、成都等城市环比增长幅度较高；3）三四线城市表现不一，扬州、江门、六盘水等表现较好。二手房成交表现强于新房，12 城二手房成交面积累计同比+37%，环比+31%。

    　　房贷主流利率指数环比下行，住房信贷有望进一步宽松。2022年11 月贝壳研究院监测的103 个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下行3BP，二套平均4.91%，与上月持平。本月仅14 城房贷利率有所调整，其中泉州和温州首套房贷主流利率下调30BP 至3.8%，且本月利率调整以首套房贷利率下调为主，与二套房贷利率差距进一步加大。截至18 日，已有18 城首套房贷主流利率降至4.0%以下，包括一线城市在内仅10 城高于4.0%，二套主流利率仅上海、北京、厦门和西安高于4.9%，未来房贷利率下限有望进一步下降。

    　　从利率下调幅度看，一二线城市首二套同比降幅仅60BP 和52BP；三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套同比降幅分别为169BP 和112BP。

    　　“第二支箭”首批增信项目正式落地，银行大额授信房企，存款准备金率下调0.25%。21 日央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，央行已出台2000 亿元“保交楼”专项借款支持已售住房的建设交付。22 日国常会再提房地产，进一步强调推进保交楼专项借款落地。23 日龙湖集团、美的置业、金辉集团中期票据已获受理，分别拟发行20 亿元、15 亿元、12 亿元。多家银行授信房企，工行与12 家全国性房地产企业总对总签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550 亿元；23 日万科获超2000 亿元意向授信额度；24 日碧桂园获工行、中行、邮储三家国有大行超1500 亿元授信支持；目前六大行总体授信额度达12750 亿元。25 日央行降低存款准备金率0.25%，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约7.8%。

    　　深圳第四轮供地质量略有提升，溢价率继续走低。深圳第四轮土拍共计成功出让6宗地块，1 宗土地流拍，成交总建面96.3 万平方米，总金额97.27 亿元，整体溢价率3.68%为年内集中供地最低点。本轮供地土地质量有所提升，部分地块位于片区中心地带。第四轮土拍规则较前几轮明显变化，取消竞自持改为竞可售安居房，意在提升房企拿地积极性。江苏亚伦集团竞得宝安新安地块，成为深圳今年首宗民企竞得宅地，房企积极性有所提升。

    　　投资建议：我们认为当前板块应当关注2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A 等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。

    　　风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。