11月25日央行降准点评:货币政策 进一步呵护

类别:行业 机构:中邮证券有限责任公司 研究员:刘清海 日期:2022-11-28

事件描述

    11 月25 日,中国人民银行决定于2022 年12 月5 日降低金融机构存款准备金率0.25 个百分点。

    1) 一是保持流动性合理充裕,二是优化金融机构资金结构,三是此次降准降低金融机构资金成本每年约56 亿元。

    2) 此次降准共计释放长期资金约5000 亿元。此次降准为全面降准,除已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构外,对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.25 个百分点。

    事件评论

    降准进一步强化货币政策对楼市的呵护。我们曾提出,今年稳楼市政策存在3 个关键时间节点:1)2022 年3 月,两会相关表述,地方因城施策由试探期进入加速期;2)2022 年8 月,LPR 下调,意味着政策能级由地方上升至中央;3)2022 年11 月,三箭齐发,意味着中央层面政策释放进入密集期。本次降准,继续属于中央层面、货币政策的范畴,印证了我们对于稳楼市政策的逻辑。这也意味着继8 月LPR 下调以来,货币政策进一步强化了对楼市的呵护。具体来看,降准有利于释放长期资金,可能的方向包括支持商业银行投放个人按揭贷款、房地产开发贷款、房地产企业信用债等。

    逻辑持续兑现,政策等级向货币政策、财税政策提升。我们在9 月初报告中提出的逻辑:①政策底已至、②政策能级由地方上升至中央、③释放稳楼市更为积极的信号意义、④政策力度持续加大。至此,我们当初提出的逻辑依次得到验证。我们认为投资者对于地产政策调整存在两个误区,分别为1)市场认为该出的政策已经出的差不多了,2)房住不炒基调之下稳楼市政策可能存在较大限制。

    从政策力度来看,我们认为财政政策>货币信贷政策>限购限贷政策>公积金/人才支持政策,前期政策集中于后两类,调整力度与范围也存在局限性。而目前,政策已经扩容升级,一方面由地方上升至中央,另一方面由后两类升级至前两类,而且未来发力空间仍然充足。

    地产政策已形成组合拳,稳楼市三位一体,提振购房信心。首先,需要明确的是,本轮地产政策的用意在于“稳”,而非以往周期中的“刺激”。稳楼市,根本是需要把销售稳住,制约销售企稳的因素包括:需求不振、楼盘停工、居民对民企不信任等。稳楼市的根本是稳信心,居民存款创新高,但购房信心不足。因此,稳楼市需要三个支点,即稳需求、保交楼、稳主体(尤其是民营房企),目 前来看已形成三位一体的政策体系,有利于提振购房者信心。

    楼市销售有望缓慢筑底,但房企或将呈现出清、修复、增长并存的局面。1)行业销售端,未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶,但仍然具有支撑,按目前累计增速测算,2022 年全年商品住宅销售面积预计达到12 亿平左右,或已在需求中枢附近。2)出清:

    负债驱动型的非国企目前出险比例较高,合同负债/有息负债在1.6以下的房企未出险比例仅约12.5%。3)修复:优质民企信用资质有望逐步修复,受益于稳楼市、担保发债等政策,投资者对于优质民营房企信心有所恢复,债券价格开始企稳回升;4)增长:稳健型民企、积极型国央企10 月份销售额已经实现单月正增长。

    投资建议:市场对地产的4 个认知差尚未完全修复,看好地产行情持续性,推荐三条思路:优质民企信用修复、区域格局优化、行业见底复苏。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段,在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下,楼市在方向上是逐步恢复的,但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路:1)优质民企(包括混合所有制房企)信用修复思路,建议关注新城控股、金地集团;3)天地源、滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健,有望实现逆势发展;2)行业见底复苏带来的β行情,利好保利发展、招商蛇口等龙头房企。

    风险提示

    政策施行效果不及预期、疫情恶化。