郑州土拍零距离(19/22):三拍凉意依旧 城投仍为拿地主力

类别:债券 机构:安信证券股份有限公司 研究员:池光胜/高文君 日期:2022-11-27

11 月25 日,郑州完成2022 年三轮土拍,本轮土拍有哪些特征?

    郑州本轮土拍规则基本不变。拿地前,延续限马甲、严控购地资金来源等规则,保证金比例维持在20%不变。拿地中,地块溢价率限制为仍为15%,地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后,郑州本轮土地金支付周期较上轮有所缩短,除郑东新区2 宗地土地金支付周期分别为半年和1 年外,其余地块均为60 日,土地金支付周期为1 年的地块占比仅4.3%,较今年第二轮的52.9%有所下降。

    郑州本轮土拍广义流拍率虽小幅改善,但平均溢价率仍处较低水平,所有地块均底价成交,土拍凉意依旧。郑州2022 年三轮土拍合计推地23 宗,较今年第一、二轮的15 宗、17 宗有所增加;流拍3 宗,无地块撤销,广义流拍率为13.0%,较上轮的17.6%小幅改善;成交20 宗,成交金额114.8 亿,全部地块均以底价成交,自2021 年二轮以来,郑州平均溢价率一直维持在不高于1.5%的低位,土拍凉意依旧。横向对比,在已完成三轮土拍的19 城中,郑州广义流拍率高于19 城平均水平8.6%,平均溢价率为19城最低水平。从区位来看,本轮土拍主城四区合计供地16 宗,占比69.6%,较上轮的47.1%有所上升,惠济区、郑东新区和高新区分别供地3 宗、2 宗、2 宗。本轮土拍中城中村改造项目用地8宗、合村并城改造项目用地12 宗,政府储备用地仅3 宗,公开用地多数建设要求较高。各板块热度普遍不高,中原区及郑东新区3 宗地流拍,其余20 宗地均底价成交。郑州楼市持续低迷,2022年以来商品房成交面积持续负增长,新房、二手房价格持续下跌,截至2022 年10 月,新房、二手房住宅价格指数环比均为-0.5%,房企参拍谨慎。

    城投仍为拿地主力,国、民企拿地意愿较低。国企全口径拿地金额44.8 亿,拿地金额占比39.0%,较今年一、二轮的19.9%和34.4%有所提升,但仍低于去年三轮的45%以上。本轮土拍未见主流国企拿地,以当地国企为主,建中建设开发集团24.1 亿拍得4宗地,金水投资、惠泽建设分别拿地14.6 亿、6.1 亿。本轮土拍未见民企拿地。国、民企拿地意愿较低下,城投仍为拿地主力。

    城投全口径拿地金额70.0 亿,拿地金额占比61.0%,较今年一、二轮的66.5%、65.6%略有下降,但仍明显高于去年三轮的不足30%。新区建投以29.8 亿拍得1 宗地,为本轮土拍拿地金额最大的企业;发投集团、郑州地产和二七国资联合体、高新投控集团分别拿地19.4 亿、12.0 亿、8.8 亿。

    风险提示:信息搜集不全面、房地产调控超预期等。