房地产开发行业2023年投资策略:政策破解恶性循环 时间消化不良资产

类别:行业 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国 日期:2022-11-25

行业经历非传统周期,不良资产成为根本性问题。

    2019年之后,行业竞争误入歧途。各家企业的负债风险持续增加,隐性杠杆盛行,普通债权人分析企业资产负债表难度很大;

    房地产企业的管理能力,逐渐无法驾驭不断增长的规模;

    高价拿地在每一轮地产周期见顶时很常见,但历史上从未出现过2019-2022年那么长时间周期的,企业持续高价拿地。

    资产质量问题以恶性循环的方式演化发展。

    房地产行业渐渐进入一个销售、信用、交付的恶性循环,亟待外力干预。

    更加有为和协同的政策组合积极打破恶性循环。

    我们预计,按揭贷款利率将进一步下降,对房企,尤其是民营房企的流动性支持会进一步加码,预售监管和专项借款等政策有利于推动项目尽快交付,一些不合时宜的行政限制也会陆续退出。

    分情况多步骤化解不良资产问题,预计行业基本面在2023年走稳。

    我们预计2023年商品房销售额,房地产开发投资将分别同比下降1.6%和9.7%,新开工面积同比下降25%,竣工面积预计同比持平,一二线城市房价基本走稳。

    风险提示:

    房价继续下降的风险;部分房地产企业货值不足和盈利能力下降的风险。