房地产行业研究周报：10月销售单月跌幅扩大 竣工端保持稳定

投资摘要：

    每周一谈： 10 月销售单月跌幅扩大 竣工端保持稳定商品房销售单月同比跌幅扩大 销售复苏仍需呵护

    10 月商品房销售单月同比跌幅扩大，商品房销售额及销售面积分别为10.88万亿、11.12 亿平方米，累计同比分别为-26.1%、-22.3%，较上月提升0.2pct、下降0.1pct。销售额及销售面积单月同比分别为-23.7%、-23.2%，较上月跌幅扩大9.5pct、7.1pct，商品房销售复苏仍需信心与政策呵护。

    房地产开发资金来源单月增速回落 供给端资金改善

    融资端开发资金来源单月同比跌幅扩大，房地产开发资金来源10 月累计同比增速-24.7%，较上月减少0.1pct，单月同比增速-26%，较上月跌幅扩大4.7pct。从资金来源构成来看，10 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-18.3%、-20.7%、-31.0%、-31.3%，较上月分别增加7.1pct、增加4.8pct、减少13.4pct、减少12.3pct。

    10 月主要融资渠道中，供给端资金来源增加，需求端走弱。定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅扩大，10 月商品房销售表现不佳回款减少；国内贷款与自筹资金降幅收窄，政策引导下金融机构对房企融资支持力度加大，在近期地产行业相关新政策引导下，有望看到供给端资金来源进一步改善。

    “保交楼”促竣工面积大幅反弹 资金紧张下新开工持续承压

    竣工面积降幅持续收窄，“保交楼”政策持续推进，竣工保持修复趋势。10 月新开工面积累计同比增速-37.8%，施工面积同比增速-5.7%，竣工面积同比增速-18.7%，分别较上月增加0.2pct、减少0.4pct、增加1.1pct。月度口径来看，新开工面积同比增速-35.1%、施工面积同比增速-32.6%、竣工面积同比增速-9.4%，分别较上月增加9.3pct，增加10.6pct，减少3.4pct。

    新开工面积提升主要受基数效应影响，当前仍以竣工为主要关注点。当前房企资金仍相对紧张，10 月新开工面积同比回升主要受益于2021 年基数下行；进入冬歇期，施工进度会受一定影响，但竣工端工序诸如设备安装、室内装修、玻璃安装等受天气影响相对小，且有“保竣工”政策推动，预计仍能保持修复趋势。

    房地产开发投资同比增速延续下行

    投资端持续下行，房地产开发投资完成额10 月累计同比增速-8.8%，较上月下降0.8pct，单月同比增速-16%，较上月减少3.9pct。尽管10 月供给端资金小幅改善，但销售进一步下行，房企资金紧，情绪仍谨慎，投资意愿低。

    从具体结构来看，土地购置费及工程类投资均下行。10 月土地购置费同比增速-11.7%，其他房地产投资同比增速-17.9%，分别较上月减少3pct，减少4.3pct；土地市场热度下行滞后效应开始逐步显现，同时叠加新开工、施工面积减少，房地产投资仍然承压。

    整体来看，销售端复苏仍需政策支撑，近期政策松绑在销售不强背景下，给予企业主体一定资金支持，缓解资金紧绷状态；行业基本面仍是竣工＞销售＞投资开工的强弱关系，竣工端有政策及资金支撑，而销售仍是行业改善的根本。

    数据追踪（11 月7 日-11 月13 日）：

    新房市场：30 城成交面积单周及累计同比分别为-36pct、-29pct，一线城市-34pct，-24pct，二线城市-38pct，-27pct，三线城市-36pct，-39pct。

    二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比+40pct，累计同比-9pct。

    土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-9pct，成交建筑面积累计同比-13pct，成交金额累计同比-33pct，土地成交溢价率为2.09%。

    城市行情环比：北京（-15pct），上海（-23pct），广州（-1pct），深圳（-2pct），南京（-36pct），杭州（-33pct），武汉（-22pct）。

    投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。

    风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约