房地产行业第46周周报：销售延续前期表现 多管齐下助力资金面修复

　　本周核心观点：11 月第3 周，新房热度较上周有所提升。30 个大中城新房成交面积247.79 万平方米，同比下降31.46%，环比上升6.55%。

    　　15 城二手房成交面积149.70 万平方米，同比上升22.40%，环比下降4.91%，热度基本维持。16 城库存面积环比微降，去化周期有所延长。

    　　11 月16 日长沙完成第三批次土拍，本轮共推出22 宗地块，最终21 宗地块以底价成交，1 宗地块终止出让，成交总价73 亿元，至此长沙完成2022 年三个批次的集中供地。整体来看，受到供应量、地块品质的拖累，长沙本轮土拍热度出现了较大幅度的下滑。出让的地块中有三分之一需要靠城投公司进行托底，品牌房企拿地偏谨慎，民企投资积极性也未明显复苏，仅有少量本土房企底价获取小体量地块。虽然11 月以来国家层面不断加大支持房企合理资金需求的力度，但短期内政策效果尚未落实到投资端，当前房企首要工作还是增信、促销、保交付。

    　　重点政策解读：11 月11 日，央行和银保监会联合发布“金融16 条”，本次新政通过允许债务延期，且增加对经营稳健的民营房企合理融资需求的支持，或将有效避免因债务偿还困难引起的多米诺骨牌效应，通过以时间换空间的方式，缓解企业现金流紧张状况，增加市场回暖的可能性。我们认为政策真正落地后，不仅或将有效缓解前期因断供而爆发的信用危机，更有望提振整个市场的购房信心，破除影响当下房地产行业修复的主要障碍，加速拐点的出现。11 月14 日，银保监会、住建部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，我们认为虽然此次新规主要目的是支持短期有流动性风险、经营基本稳健的企业，但那些经营稳健、财务状况良好的优质房企或成为本次放松最大的受益方，而出险房企恐难以享受此类政策优惠，并有望进一步加快行业优胜略汰的步伐。

    　　一周行情回顾：本周（2022/11/14-2022/11/20）申万房地产指数上涨0.23%，跑输上证综指0.09pct，在各类板块中位列第14/31，恒生地产建筑业指数上涨4.49%，跑赢恒生综指0.34pct。本周涨幅前3 的地产公司分别为：弘阳地产（75.00%）、德信中国（58.18%）、三湘印象（40.45%）；本周跌幅前3 的地产公司分别为：*ST 银亿（-14.35%）、九龙仓集团（-13.20%）、新城发展（-8.17%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨12.66%，跑赢恒生综指8.52pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3 的物业公司分别为：雅生活服务（37.37%）、旭辉永升服务（30.51%）、碧桂园服务（29.44%）；本周跌幅前3 的物业公司分别为：第一服务控股（-7.35%）、弘阳服务（-4.26%）、建发物业（-2.37%）。

    　　地产市场监测：本周（2022/11/12-2022/11/18）30 个大中城新房成交面积247.79 万平方米，同比下降31.46%，环比上升6.55%。15 城二手房成交面积149.70 万平方米，同比上升22.40%，环比下降4.91%。监测16 个重点城市库存面积19307.96 万平方米，环比下降0.20%，去化周期88.28 周，较上周延长0.66 周。上周（2022/11/06-2022/11/12）100大中城市土地供应建面8762.36 万平方米，同比上升22.09%，环比上升39.68%；土地成交建面2725.18 万平方米，同比上升16.07%，环比下降40.54%；供需比上升为3.22，溢价率为2.09%。

    　　房企融资情况：本周（2022/11/12-2022/11/18）房企境内新发债总额为65.6 亿元，同比下降51.55%，环比上升17.02%；债务总偿还量为103.87亿元，同比下降18.67%，环比上升27.15%；净融资额-38.27 亿元。

    　　风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。