房地产开发行业周报:房企资金端持续释出利好 需求端新房成交量持续低迷

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/肖畅/肖依依 日期:2022-11-20

继930 需求端组合放松后,近两周房企资金端持续释出利好。11 月8 日,交易商协会继续推进“第二支箭”支持房地产企业在内的民营企业发债融资。11 月11 日,央行“金融16 条”要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁,支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期,并延长房地产贷款集中度管理政策过渡期等等。11 月14 日,银保监会、住建部、央行三部门放宽预售资金监管,允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。整体看,本轮政策放松是继930 中央首次“自上而下”放松需求端政策后,中央持续加码放松房企资金端的“政策组合包”。

    新房市场量价维持低迷,整体信心依然偏弱。本周国家统计局发布的10 月新房房价数据显示,70 城新房房价指数单月同比-2.4%,较前值跌幅扩大0.1pct;70 城环比-0.4%。分能级看,一线、二线、三线城市10 月单月同比分别+2.6%、-1.3%、-3.9%;环比分别-0.1%、-0.3%、-0.4%。新房成交量能方面,我们跟踪的30 个样本城市近2 周单周成交面积在230 万方左右,相较10 月周均量能进一步下滑。虽然近期房企资金端利好频频,但需求端信心依然偏弱,需要更多政策“组合包”推动供需两侧同时发力。我们继续看好政策放松空间,包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。

    行情回顾:本周中信房地产指数累计变动幅度为0.0%,落后大盘0.34 个百分点,在29 个中信行业板块排名中位列第16 名。本周上涨个股共71 支,较上周减少54 支,下跌股数为63 支。

    新房:本周30 个城市新房成交面积为233.8 万平方米,环比提升2.7%,同比下降41.2%,其中样本一线城市的新房成交面积为59.9 万方,环比10.2%,同比-23.9%;样本二线城市为129.2 万方,环比2.7%,同比-34.7%;样本三线城市为44.7 万方,环比-6.1%,同比-63.2%。从今年累计46 周新房成交面积同比看,样本30 城共计13483.1 万方,同比下降-31.7%;一线城市为2916.2 万方,同比-23.7%;二线城市为7630.3 万方,同比-30.4%;三线城市为2936.5 万方,同比-40.9%。

    二手房:本周我们跟踪的12 个重点城市二手房成交面积合计95.2 万方,环比下降6.1%,同比增长19.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为29.0 万方,环比4.1%;样本二线城市为43.5 万方,环比-2.5%;样本三线城市为22.7 万方,环比-21.4%。年初至今累计二手房成交面积为4048.2万方,同比变动为-27.3%;其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1349.3 万方,同比-28.3%;样本二线城市为1817.3 万方,同比-31.4%;样本三线城市为881.5 万方,同比-31.4%。

    信用债:发行量小幅增加,发行利率涨跌不一。本周(11.14-11.20)共发行房企信用债5 只,环比减少5 只;发行规模共计65.6 亿元,环比增加9.54亿元,总偿还量103.87 亿元,环比增加22.18 亿元,净融资额为-38.27 亿元,环比减少12.64 亿元。

    投资建议:我们认为地产“进可攻退可守”:进,政策出台到位,地产股赚相对+绝对收益;退,政策没完全到位,地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注:开发:A 股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团,H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业:华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

    风险提示:政策出台速度和执行力度不及预期,基本面继续下行引发连锁反应,疫情反复影响超预期。