房地产开发:深度解析新房库存:总体库存接近历史高位 重点城市去化压力尚可

类别:行业 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:竺劲/黄啸天/尹欢科 日期:2022-11-19

  当前新房社会库存略低于2014 年历史高位。上一轮周期中,2014年末库存高企,80 城已获得预售证尚未销售的新房库存达到5.8亿平,当前库存5.2 亿平接近2014 年末的历史高位。导致当前库存高企去化周期拉长的主要原始是供需双弱,2021 年以来月均销售面积较2014-2020 年下降了13.7%,相应地批准上市面积也出现了明显下降,体现了2021 年以来开发商遵循以销定产策略,在新推盘方面较为谨慎。

      库存的城市结构分化较2014 年严重。从结构上看,一二线城市库存水平相对低,三线相对高。当前一、二、三线城市的狭义库存水平分别为0.4、2.8、2.0 亿平。与2014 年高点相比,一二线城市库存水平较低,为当时的87.4%和89.0%,而三线城市库存较高,达到当时库存的97.5%。

      重点城市的库存问题并不突出。我们考察的80 城中,新房库存压力较大的城市占多数。但加入二手房抛压、一二手房价倒挂、人口净流入三大因素综合考虑之后,发现重点城市整体库存问题并不突出。主要原因在于:1、新房和二手房市场并非绝对分割,新房有库存压力的部分城市由于其总需求盘子大,可通过一二手房价倒挂吸引二手房需求来化解新房库存,如北京、广州、重庆、厦门等;2、部分城市人口吸引力强,短期存在库存压力的长期也可由人口流入慢慢化解。因此在基本面强劲的重点城市,新房库存短期压力较大可能只是结构性问题,如成都、郑州、武汉、南京等。

      与社会库存不同,重点企业土储出现下降,但下降幅度不高,市场的主要矛盾仍集中在较为疲软的需求。今年以来土地市场下滑了约46%,为近年来最大的下滑幅度,这主要受低迷的房地产市场及风险事件影响。企业在2021 年之后主动减少拿地降库存,但总得来看降幅不大,截至2022 年年中,重点企业的土储较2020年底下降了19%。结合上述对楼市整体库存的分析,可以判断,目前房地产企业的主要矛盾是当前疲软的市场环境下库存的去化,而不是土储不够带来的销售及增长趋缓。

      风险提示:行业销售修复不及预期,导致房企现金流回款风险加剧;行业信用修复不及预期,导致行业现金流压力加剧。