房地产开发行业点评:流动性政策多管齐下 供需有望触底反弹

类别:行业 机构:华安证券股份有限公司 研究员:尹沿技 日期:2022-11-16

事件

    国家统计局发布2022 年1~10 月房地产开发投资和销售数据。

    销售端:10 月商品房销售延续冷行情,“银十”成色不足2022 年1~10 月,商品房销售面积累计同比-22.3%(1~9 月-22.2%),10 月单月-23.2%(9 月-16.2%);1~10 月销售金额累计同比-26.1%(1~9 月-26.3%),10 月单月-23.7%(9 月-14.2%)。其中,住宅销售金额累计同比-28.2%(1~9 月-28.6%)。价格维度,2022 年1~10月全国销售均价同比-4.87%(1~9 月-5.26%);区域维度看,东部地区的销售均价仍居四大区域首位,达13710 元/方。往后看,2022 年11 月至今(截至11 月13 日)30 大中城市高频成交面积数据显示同比-22.1%,销售情况不容乐观。随着近期“第二支箭”、金融支持地产“16 条”、保函置换预售监管资金等融资端政策相继推出,短期降幅波动走向仍需观察:①“保交楼”措施落地,如增信、展期、续贷的具体落地等组合拳;②货币政策工具箱的“后手”,如个人房贷利率下调等,“16 条”中提出“支持个人住房贷款合理需求”其实是9 月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》文件的延续和加码;③“因城施策”中基本面较好的强二线城市及一线远郊的政策松绑空间,如限购放松及二套首付比例下调等,上周北京台湖、马驹桥地区不再执行通州最严的“双限购”政策即是一种积极信号;④房企“以价换量”力度,在当前市场预期较弱的情况下,部分地区新房价格在短期内仍有继续下行的压力。

    开竣工:新开工单月稍有起色,“保交楼”下竣工修复确定性较强2022 年1~10 月新开工同比-37.8%(1~9 月-38.0%),10 月单月-35.1%(9 月-44.4%)。从拿地向开工传导的角度而言,拿地-销售普遍存在2~3Q 的时滞。细分至城市层面,“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动。考虑到当前宏观环境的不确定性提升,房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是,实行“两集中”土拍的22 城中民企拿地意愿仍较弱,在规范地方债务管控背景下,部分城市城投等地方平台拿地或受限。在当前房企普遍“以销定产”的思路下,为改善经营性现金流状况,在销售未有明显拐点前提下,推迟新开工以减少工程款支出是普遍做法。

    1~10 月竣工面积同比-18.7%(1~9 月-19.9%),10 月单月-9.4%(9月-6.0%)。竣工指标继8 月之后连续3 月好转持续,预计在一些列新政下“保交楼”将持续推进,尤其是本次“16 条”提出针对房地产链条中深受牵连的建筑企业,稳定其信贷投放,及针对房企的“专项借款+融资配套支持”、鼓励房地产项目并购贷、保函置换预售监管资金等措施,竣工有望成为年前修复确定性最强的指标。

    投资端:开发投资单月同比降幅扩大,土地投资贡献持续减少2022 年1~10 月房地产开发投资完成额同比-8.8%(1~9 月-8.0%), 10 月单月-16.0%(9 月-12.1%)。注意到,1~10 月土地成交建面同比-53.0%(1~9 月-53.0%)。考虑到,作为开发投资的主要组成部分,未来土地投资对开发投资的贡献存在量、价同时继续弱化的可能;因此,尽管“保交楼”等一系列利好对建安投资有一定正面作用,但增量不足以对整体开发投资产生有力支撑,预计11 月开发投资额仍处于收窄探底阶段。

    融资端:到位资金单月降幅扩大,居民贷款整体偏弱2022 年1~10 月到位资金同比-24.7%(1~9 月-24.5%),10 月单月-26.0%(9 月-21.3%)。结构上,10 月单月国内贷款(同比-18.4%)、自筹资金(同比-20.7%)、回款(首付+按揭)(同比-31.1%)【其中个人按揭(同比-31.4%)、首付款(同比-31.0%)】。从占比来看,销售回款仍为主要的资金来源渠道(10 月单月占比50.2%,1~10 月占比50.6%),各细分渠道单月同比皆负。居民总体按揭需求疲弱,从央行发布的10 月社会融资规模统计数据报告可以印证:10 月短期居民贷款为-512 亿元,同比少增938 亿元;中长期居民贷款为332亿元,同比少增3889 亿元。向后看,近期出台的一系列重磅政策将引导房地产市场平稳发展,居民中长贷表现有望得到好转。

    投资建议

    继“三条红线”后,“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台,将供需两端双向约束,市场出清持续。调控主风向未变,“以稳为主”仍为主基调,当前政策以支持房地产市场平稳健康发展为锚定,板块估值及仓位已处历史中枢下沿。往后看,2022Q4 市场有望逐步企稳恢复,但行业供需两端受限带来投资、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注:(1)稳健发展型:

    保利发展、万科A、金地集团;(2)成长受益型:新城控股、华发股份、建发股份、滨江集团;(3)物管优质标的:华润万象生活、万物云、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。

    风险提示

    房地产调控政策放松不及预期,信用风险蔓延,销售修复不及预期,资金面大幅收紧等。