房地产开发行业2022W45：新房销售持续低迷 交易商协会支持民企债券融资 核心城市四限进一步放松

本周交易商协会、中债增先后发声支持民企债券融资。11 月8 日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，“第二支箭”通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持房地产企业在内的民营企业发债融资。本次亦提及预计可支持约2500 亿元民企债券融资，后续可视情况进一步扩容。11 月9 日，中债增发布通知，意向民营房地产企业可提出增信需求。整体看，今年以来民企融资难问题突出，交易商协会、中债增的大力支持将为优质民企创造更好的融资环境。

    本周杭州、北京外围进一步放松，符合我们此前判断，继续看好政策放松。

    杭州“认房不认贷”、降低二套首付比例、房贷利率下调，北京通州区取消“双限”。考虑到本周新房市场量能进一步衰减，样本城市新房仅成交226万方，市场仍处于弱复苏阶段、信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。

    10 月居民中长期贷款同比降幅扩大。10 月居民中长期贷款新增332 亿元，同比少增3889 亿元，且较9 月同比少增1211 亿元跌幅进一步扩大；占新增人民币贷款比例由9 月的14.0%下降至5.4%。

    行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为9.6%，领先大盘9.03 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第1 名。本周上涨个股共124 支，较上周增长3 支，下跌股数为12 支。

    新房：本周30 个城市新房成交面积为225.9 万平方米，环比下降26.2%，同比下降33.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.3 万方，环比-29.1%，同比-30.3%；样本二线城市为124.9 万方，环比-24.7%，同比-36.0%；样本三线城市为46.6 万方，环比-26.5%，同比-28.5%。从今年累计45 周新房成交面积同比看，样本30 城共计13247.3 万方，同比下降-31.5%；一线城市为2856.3 万方，同比-23.7%；二线城市为7500.1 万方，同比-30.3%；三线城市为2890.8 万方，同比-40.4%。

    二手房：本周我们跟踪的12 个重点城市二手房成交面积合计100.7 万方，环比增长1.0%，同比增长27.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.8 万方，环比-16.7%；样本二线城市为43.9 万方，环比1.6%；样本三线城市为28.9 万方，环比25.5%。年初至今累计二手房成交面积为3949.4 万方，同比变动为-28.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1320.3 万方，同比-28.8%；样本二线城市为1770.3 万方，同比-32.2%；样本三线城市为858.8 万方，同比-32.2%。

    信用债：发行量增加，发行利率有所上行。根据wind 统计数据，本周（11.7-11.13）共发行房企信用债10 只，环比增加3 只；发行规模共计56.06 亿元，环比增加6.56 亿元，总偿还量81.69 亿元，环比减少105.49 亿元，净融资额为-25.63 亿元，环比增加112.05 亿元。

    投资建议：我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

    风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。