南山控股(002314)：地产业务拓展优质地块 物流仓储开启REITS运作

结转影响营收同 比下降，净利润承压。公司2022年前三季度营业收入49.21亿元，同比下降5.45%，归母净利润亏损2.71 亿元，同比下降174.05%，扣非后归母净利润亏损3.3 亿元，同比下降330.25%，毛利率22.78%，较去年同期上升2.05pct。公司营收同比下降主要受到公司项目结算周期影响。净利润同比大幅下降主要由于：1）费用率上升：公司销售费用率、管理费用率分别为4.12%和13.65%，同比上升0.55pct 和2.00pct；2）公司2022 年制造业研发投入增加，研发费用上升77.4%，同时2021 年同期赤湾房地产出表及胜宝旺并表产生投资收益，今年投资收益大幅下降72.18%。

    物流仓储业务：拟开展公募REITs 运作。公司8 月发布《关于控股子公司开展基础设施公募REITs 运作的议案》，拟将天津宝湾、廊坊宝湾、南京空港宝湾和嘉兴宝湾作为底层基础设施项目，发行基础设施公募REITs。

    目前基础设施项目的初步估值是19.97 亿元，按照资产基础评估法，公司四个项目的价值分别为4.7 亿元、6.2 亿元、4.9 亿元和2.6 亿元，较账面价值分别增值154.12%、389.79%、215.60%和140.28%。通过实施基础设施公募REITs 项目，公司实现自持物业资产出表，经公司初步评估预计可为公司实现归母净利润约4.9 亿元。就公司过去出表物流园的情况来看，2020 年公司出表的上海明江宝湾、广州宝湾重估增值达到了448.0%和286.5%，为公司当年带来12.48 亿投资收益。除了出表带来的资产收益之外，项目出表之后，公司通过持有REITs 的部分股权还能够享受项目利润。

    房地产业务：保持拿地节奏，积极拓展优质地块。根据克尔瑞口径，公司2022 年前三季度累计实现销售金额64 亿元，同比下降18.54%，降幅优于大市，排名有所提升。同时，公司保持拿地节奏，前三季度公司在上海、成都获三宗地块，总规划建筑面积9.62 万平米，考虑2022 年市场整体下行，房企大多谨慎拿地，公司能保持在公开市场拿地已属不易。且公司获取地块城市能级较高，其中分别在6 月和10 月在上海获得两宗地块，考虑到后续市场在筑底恢复的过程中，基本面较好的核心城市有望率先受益于政策放松销售回暖，公司在核心城市获取的地块有望受益。

    维持公司“买入”评级。随着公司地产业务销售规模增加，地产业务结算规模有望提升，在建物流仓储项目完工，运营面积增加，租金收入有望保持增长，制造业及其他业务发展稳定,给予公司“买入”评级，目标价7.73元。

    风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期