滨江集团(002244):业绩超预期大增 销售领先拿地积极

类别:公司 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪/曹曼 日期:2022-10-27

  投资要点:

      3Q22 业绩同比+55%、大幅超预期,源于投资收益大增,待结算资源丰富。3Q22 公司营业收入199 亿元,同比-18.7%;归母净利润20.6 亿元,同比+55.2%,大幅超预期;扣非业绩20.2 亿元,同比+53.7%;基本每股收益0.66 元,同比+53.5%。毛利率和归母净利率分别为16.6%和10.4%,同比分别-6.3pct 和+4.9pct,归母净利率提升主要由于期内投资收益15.9 亿元(3Q21 为-0.3 亿元)。三费费率为7.4%,同比+1.2pct,其中销售、管理和财务费率分别+0.4pct、-0.1pct 和+0.9pct。3Q22 末预收账款1,312 亿元,同比+44.7%,覆盖21 年地产结算收入3.6 倍。

      3Q22 销售额1,051 亿元、同比-18%,显著优于行业,销售额排名大幅升至第12。根据克而瑞数据,3Q22 公司销售额1,051 亿元,同比-18.4%,远好于Top50 房企均值-42.9%;销售额排名第12,较21 年的第22 名提升10 位;销售面积204 万平,同比-24.2%;销售均价5.2 万元/平,同比+7.7%。公司前期公布的2022 年销售额目标为1,500-1,600 亿元,对应降幅为-11%~-5%,目前已累计完成66%-70%;考虑到公司21H2 至今拿地积极,预计房地产行业销售将进入改善通道,并且杭州近期频频放松限购、落户,拿地积极之下公司Q4 销售弹性较大,全年大概率将完成销售目标。

      3Q22 拿地额高达570 亿元、其中杭州占89%,拿地/销售额比达54%、逆势扩张。经我们汇总公司公告统计,公司前三季度拿地积极、持续聚焦杭州。3Q22 拿地金额达570亿元(包括并购),同比+2.8%,其中杭州占比89%;其中权益拿地额297 亿元、权益比例52%;拿地面积337 万平,同比-1.3%;拿地均价1.7 万元/平,同比+4.2%。3Q22拿地/销售金额比54%,拿地/销售面积比165%,拿地/销售均价比33%。公司持续积极加仓拿地,将推动公司后续销售改善弹性。截至22H1 末,公司总可售货值3,200 亿元,其中杭州、浙江(除杭州)、其他分别占比62%、22%和16%,土储量多质优。

      三条红线稳居绿档,融资保持通畅、并成本保持低位,持续助力公司逆势积极扩张。截至22Q3 末,公司持续处于三条红线绿档,剔预负债率67.6%,同比-3.8pct;净负债率60.8%,同比-19.7pct;现金短债比1.5 倍,同比-1.6 倍。22Q3 末有息负债500 亿元,同比+19.2%。

      22H1 末有息负债中银行贷款和债券类分别占比78%和22%;平均融资成本低至4.70%,较21 年继续下降20BP。2 月至今公司成功发行3 笔债券:2/23 短融7.2 亿元/3.55%/1年,7/1 短融9.7 亿元/3.90%/1 年,8/19 中票9.4 亿元/4.80%/2 年,融资渠道持续保持畅通,逆境中融资优势凸显。

      投资分析意见:业绩超预期大增,销售领先拿地积极,维持“买入”评级。滨江集团深耕杭州30 载,公司自2015 年开始销售换挡加速,2022 年前三季度公司销售排名已提升至行业第12 名。近年来公司积极拿地扩张,2015-21 年拿地/销售金额比均值达60%,2022年前三季度达54%,公司拿地聚焦于大杭州区域,目前可售货值中杭州占比62%,将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。公司也是近期民企中唯一积极并购的房企,彰显资金实力,也有利于后续市占率和权益比的提升。我们维持公司22-24 年每股收益预测分别为1.22/1.40/1.61 元,对应22/23PE 为7.6/6.6X,维持目标价13.40 元/股,维持“买入”评级。

      风险提示:地产调控政策超预期收紧,去化率不及预期,融资收紧、成本上升。