中信期货宏观周报：美国房地产9月进一步回落 未来仍趋于走弱

　　美国9 月成屋销售年化471 万套、新屋开工143.9 万套，均进一步回落。10 月份以来美国房贷利率继续大幅上升，预计未来几个月美国房地产仍趋于走弱。

    　　第一，由于加息使得美国房贷利率继续大幅抬升100BP 左右，9 月份美国房地产进一步回落。由于美联储加息影响，今年3 月份以来美国房贷利率趋势性大幅抬升。9月份美国30 年期抵押贷款固定利率平均为6.23%，较8 月进一步大幅升高100BP。房贷利率的大幅抬升进一步抑制美国房屋销售。9 月份美国成屋销售年化471 万套，较8月环比减少1.5%，再创新低；预计9 月份美国新屋销售也将进一步下滑。由于新屋销售趋势性减少，今年3 月份以来美国新屋库存趋势性增加。截至8 月份，美国新建住房待售46.7 万套，较去年底增加19%。在销售下滑和库存增加的背景下，美国新屋开工趋势性下滑，其中9 月份较8 月环比下降8.1%。总的来看，由于加息导致房贷利率趋势性抬升，美国房地产趋势性走弱。

    　　第二，10 月份以来美国房贷利率进一步抬升62BP，预计10 月份美国房地产进一步走弱。10 月份以来，美国房贷利率进一步抬升。截至10 月20 号，美国30 年期抵押贷款固定利率为6.94%，再创2003 年以来的历史新高；10 月份以来，美国30 年期抵押贷款固定利率平均水平为6.84%，较9 月抬升62BP。考虑到房贷利率的进一步抬升，预计10 月份美国房地产进一步走弱。

    　　第三，随着住房销售走弱，未来美国房价将继续回落。由于存量住房供需仍偏紧以及租金存在补涨空间，预计年内住房租金将继续快速上涨。由于新房与成屋销售大幅走弱，今年6-8 月份美国房价月均下跌0.23%。相对于2020 年7 月至2022 年5 月份美国房价月均1.4%的涨幅，今年6-8 月份美国房价回落是缓慢的。这可能因为美国存量房屋供需并不宽松，空置率仍偏低。随着住房销售走弱，预计未来美国房价继续回落。住房租金涨跌滞后于房价。截至9 月份美国住房租金较疫情前累计上涨11%，仍显著低于房价38%的涨幅，也低于个人总收入15%的涨幅。近几个月美国住房租金加快上涨。由于存量住房供需仍偏紧以及租金存在补涨空间，预计年内住房租金将继续快速上涨。

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