广发固收点评报告:放宽首套房贷利率 怎么看

类别:债券 机构:广发证券股份有限公司 研究员:刘郁/肖金川 日期:2022-09-30

  报告摘要:

      9 月29 日晚,央行、银保监会发布通知,阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市,可自主决定在2022 年底前阶段性维持、下调或取消新发放首套住房贷款利率下限。如何看待其对债市的影响?

      政策在房住不炒的框架下进行阶段放松。该政策针对的城市是今年6-8 月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,时间是在年底前。根据统计局发布的70 大中城市房价数据,有23 个符合条件,占比32.9%。这23 个城市中,8 个二线城市,15 个三线城市,三线城市占比更多。

      结合人口数据来看,符合条件的8 个二线城市中,有1 个城市七普人口相对六普下降;15 个三线城市中,有7 个人口负增长,还有6 个人口增幅虽为正但低于全国平均增幅(5.38%)。人口增长较慢的这14 个城市,与人口增长较快的城市相比,获益程度可能不同。考虑到70 城覆盖了一线、省会以及经济实力较强的城市,70 城之外符合条件的城市可能也较多,但人口负增长的城市也更多。

      此外,还关注两点:一是部分符合条件的热点城市,如房价上涨,银行和客户所协商的利率可能相应上调,以符合房住不炒的要求。二是该政策窗口期为三个月,部分城市计划明年购房的居民可能提前到四季度,关注后续是否会透支明年的部分需求。

      两种预期或对债市产生阶段性冲击。一是降息预期或面临降温。政策打开了部分城市首套房贷利率的下限,相当于对这些城市进行定向降息,市场可能预期这会在一定程度上降低MLF 和LPR 下调的概率。

      二是该政策也指向宽信用等稳增长政策持续发力,对地产链、经济基本面修复的预期可能升温。这两者可能会在短期冲击中长端利率的定价。

      债市已经历阶段调整,如果资金面阶段恢复,或对利空钝化。从长端利率和政策利率的利差来看,近期汇率一度出现较快调整,10 年国债收益率升至2.75%附近,持平于1 年期MLF 利率,指向市场降息预期已经降温。参考年初至815 降息前,10 年国债与1 年MLF 的利差,介于-17.5bp 到0 之间,本轮10 年国债收益率已持平MLF 利率,其中枢继续上行的空间预计有限。从长短端利差角度来看,9 月21 日以来的债市调整中,10 年国债和1 年存单利差升至74bp,处于2020 年以来的相对高位,反映中长端利率的定价明显脱离短端利率。接下来的资金面至关重要,如果10 月流动性阶段修复,受长短端利差保护,长端利率或开始对利空钝化。

      核心假设风险。货币政策出现超预期调整。流动性出现超预期变化。