地产行业点评：首套房贷利率定向下调 政策宽松持续加码

　　事件

    　　2022 年9 月29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：对于2022 年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。符合上述条件的城市政府可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

    　　评论

    　　行业持续承压，信贷端宽松再度加大。当前首套房贷利率最低可至4.10%（4.30%-20BP），此次央行和银保监会再度对首套房贷率下限放宽，部分城市将达到或突破我们在《枯木逢春，寻找分化中的机遇》报告中提及4%的首套房贷利率，可类比2014-2016 年周期中房贷利率低至基准利率7 折的水平。从70 个大中城市来看，有23 城满足上述条件，包括天津、武汉、石家庄等8 个二线城市，秦皇岛、安庆、宜昌等15个三四线城市；而从全国来看，预计大部分三四线城市均满足上述条件，政策实质是对这类城市的定向和结构化降息，对首套房需求的释放有促进作用。

    　　单一政策提振效果或有限，仍需政策组合拳。满足上述条件的23 个城市（70 大中城市内）当前行业基本面均较弱势，且在今年3-9 月期间均有不同程度的放松政策出台，但效果并不明显。我们认为仅下调首套房贷利率下限不足以逆转这类城市低迷的销售，预计后续将有系列政策组合拳托底楼市，如减免交易税费、认房又认贷进一步松动等措施。同时我们再次强调，房地产市场具有轮动传导性，2014-2016 年的复苏是由上海、深圳等高能级城市带动，本轮也需要在高能级城市出台较大力度的宽松政策，以点带面提振全国市场，且市场复苏的正式到来还需等待供给侧的出清结束。

    　　当前宽松政策多在需求侧，头部央国企和改善型房企更能享受利好。自2022 年3 月以来，全国较大范围的“四限”政策放松陆续出台；而在供给侧，政策多围绕“保交付”项目层面开展，困难房企的出清仍在继续。

    　　购房者对烂尾风险的担忧仍在，更加倾向购买当前正常经营的头部央国企和改善型房企项目，这类房企更能享受政策宽松带来的红利。

    　　投资建议

    　　我们认为当前行业供给侧的出清仍在继续，能正常经营发展的房企才能享受需求侧宽松的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、保利发展、绿城中国、建发国际集团等。房贷利率下调能一定程度带动商品房成交量提升，强房产交易平台贝壳也能享受红利。

    　　风险提示

    　　市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约