房地产行业：城市周期展现 本土房企崛起

　　本报告导读：

    　　随着产业集群的形成，城市将进一步分化表现，展现各自的房地产周期。短期由于出险民企的退出，央国企和本土房企占领市场份额。短期二线央国企依然更具成长性。

    　　摘要：

    　　由于出险民企的退出，央国企的销售份额从2020 年的31%提升到2022年上半年的53%，预计仍将持续。全国TOP200 中民营房企的销售占比从2020 年的65.4%下降至2022 年上半年的52.7%，而央国企占比则从2020年的31.3%提升到2022 年上半年的42.8%。我们选取了实施土地两集中的22 个城市，发现这核心22 城TOP20 的房企中，民营房企的销售占比同样出现了下降，而央国企的占比出现了提升，尤其是本土的国企，分别提升至47.8%和14.3%。

    　　新玩家出现，本土企业销售占比提升，尤其是轨交类公司，看好城市内部格局变化。2022 年上半年核心22 城销售TOP20 中本土企业销售合计占比26.8%，较2021 年提升5.8pcts。其中本土国企销售占比从10.3%提升到14.3%，本土民企销售占比从10.7%提升到12.3%。在本土国企中，除了当地国有房企之外，还包括轨道交通等非房地产主业企业。当地国有房企包括苏州高新、中华企业、合肥城建等。当地轨道交通类企业包括深圳地铁、广州地铁、杭州地铁、宁波轨道交通、厦门轨道交通等。

    　　本土房企将受益于城市周期，享受主场优势。以杭州为例，2021 年和2022 年上半年杭州销售第一的房企是滨江集团，为杭州本地的民营房企，销售占比分别达到TOP20 的14.9%和14.2%。从2021 年第二轮土拍开始，各个城市拿地主体基本上以当地国企和城投公司为主。由于龙头民企受行业融资端影响以及战略布局出现收缩，本土企业在拿地端开始享受优势并开始加大土地投资力度。例如南京的国企南京高科和栖霞建设，积极参与到南京2022 年的土拍市场中。

    　　当前核心22 城均处于周期低位水平，其中郑州和沈阳量价均处于周期底部位置。从房价和商品房销售面积同比增速看，各个城市开始出现分化表现。尽管当前22 城均处于房价涨幅和商品房销售增速的历史较低水平，但是从趋势上看，上海、济南、沈阳、郑州、长春和天津房价增速在放缓。郑州、青岛、成都、沈阳和深圳这5 个城市商品房销售增速处于靠近底部的区间，预计重庆、南京和上海进入到量的调整期。这三个城市当前房价同比增速同样已经在放缓，预计将逐渐进入周期底部。

    　　在地产去金融化尚未结束前，各城市预计难以出现明显复苏，具备融资优势的房企依然具备较强的成长性和生命周期。当前行业政策宽松依然着力于需求端，各个城市的放松政策已经从三四线城市蔓延至二线城市。

    　　但是由于房企融资端受限，房地产复苏将依然长于预期。在房地产长期发展路径不明朗的情况下，具备融资优势的二线央国企依然是传统模式上拥有更强成长性的标的，受益中交地产、建发股份，并继续推荐一线央国企，包括保利发展、万科A 和招商蛇口等。

    　　风险提示：经济下行带来需求下行幅度超预期，重启土地前融路线。