策略点评报告:扩募!五单公募REITS发布扩募公告

类别:策略 机构:东北证券股份有限公司 研究员:吴胤翔/陈希瑞 日期:2022-09-28

  报告摘要:

      主要事件:2022年9月27日晚,首批五单公募REITs发布扩募公告。

      其中上交所3 单,分别为华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT 和富国首创水务REIT,深交所2 单,分别为红土盐田港REIT 和博时蛇口产园REIT,合计共2 只仓储物流、2 只产业园区、1 只生态环保类资产。交易所官网披露材料有扩募公告、产品变更草案和扩募方案。主要内容包括拟购入基础设施项目及交易安排、本次扩募发行的背景和目的、定向扩募方案概要、风险提示等。

      扩募资产情况:华安张江、中金普洛斯、富国首创水务、红土盐田港和博时蛇口5 个项目扩募资产分别为园区大厦(上海自由贸易试验区张江科学城)、三个仓储物流园区项目(青岛市,广东江门市,重庆市)、污水处理厂项目及提标改造工程(山西省长治市潞州区)、物流园(深圳市盐田区)、科技园厂房(深圳市光明高新园区)。基金成立上市一年多以来,投资运作稳健,已持有基础设施项目运营情况良好,基础设施项目原始权益人均为首次发行项目原始权益人或其同一控制下的关联方。

      扩募方案概要:发售方式为定向扩募,发售的特定对象不超过35 名,并采取竞价方式确定。资金用途均均用于新购入基础设施项(其中博时招商蛇口项目部分用于偿还全部并购贷款)。扩募发售对象认购的基金份额,自上市之日起6 个月内不得转让;发售对象属于新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方,其认购的基金份额自上市之日起18 个月内不得转让。

      后续流程:尚需发改委申报推荐、证监会同意变更注册、交易所审核和基金持有人大会决议。此外,华安张江项目和博时招商蛇口项目尚待取得国资委出具的相应批复、主管部门出具的无异议函(如涉及),原始权益人获得该等批复或无异议函。

      投资建议:1)通过扩募可以保持并扩大REITs 规模,保持基金长期投资运营,扩募公告发出后有望进一步推动相关REITs 标的市场行情。2)此外关注其他具有潜在扩募机会的产业园区、高速公路等标的。3)关注新产品上市计划,目前有7 只REITs 处于审批及发行阶段,新产品发行明显提速。

      风险提示:1)审批风险,上述扩募事项能否获得相关批准和核准,以及获得相关批准和核准的时间,均存在不确定性。2)潜在利益冲突风险:

      本基金运作过程中,可能发生关联交易价格不公平、不合理等情况,从而损害基金份额持有人利益的风险;3)基础设施项目的行业及项目运营风险。