银行业9月销售数据点评:地产销售数据见好 银行来到坚实底部

类别:行业 机构:民生证券股份有限公司 研究员:余金鑫/于博文 日期:2022-09-26

事件:Wind 数据显示,9 月第三周(9.19-9.24)30 个大中城市商品房成交面积显著回升,部分一、二线城市二手房成交面积亦回升明显。

    年初以来,地产销售的低迷,成为压制银行板块估值的重要因素之一。数据显示,2022 年1-8 月,大部分时间地产销售数据弱于近年同期,6 月底特殊时点,多重因素影响下数据冲高而后快速回落。地产销售的低迷传导至按揭贷款需求的疲软,反映在年初以来的居民中长期贷款持续同比少增,且收敛趋势不明显。

    在按揭贷款走弱的同时,7 月“烂尾楼“事件逐渐发酵,加剧了市场对银行涉房资产质量的担忧,银行板块受此影响估值持续走低。

    8 月以来,多地出台地产销售政策,涉及强二线城市,聚焦降低首付比例。

    2022 年以来,地产销售政策暖风频频,但整体看更多集中于非核心城市,政策刺激效果有限。7 月下旬,中央政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”,22Q2 货币政策报告也强调相同政策思路。

    在此背景下,8 月以来,强二线城市地产销售政策明显升温,聚焦降低首付比例,且向房票等政策延伸。如南京、苏州对二套房首付比例进行下调,对无房有贷、有房无贷的居民家庭,首付比例从最低50%下调至30%,有房且贷款未结清的首付比例从最低80%降至60%;此外,南京主城区拟出台“房票”安置新政,并给予一定税收优惠和购房补贴。

    如何看8 月以来的地产销售政策力度?我们认为有望形成较好的住房需求刺激:一是从政策阶段看,已经从放宽户籍限制、取消限购限贷、降低房贷利率等切换到降低首付比例,且对于二套房也给予较大幅度政策松绑,预计对于刚性和改善型住房需求均有刺激作用;

    二是政策发布主体向核心城市倾斜,与真实的住房需求更为匹配,且强二线城市以及高人口密度城市有向房票等政策延伸的趋势,有助于创造住房需求;三是各地”保交楼“工作稳步推进,有助于提振购房者信心,与地产销售政策形成良好互动。以河南省为例,根据河南省住建委的信息发布,截至9 月17 日,河南省已有694 个房地产停工烂尾项目逐步复工,其中50 个曾经停工、烂尾的项目,已经竣工交付。

    销售数据已强势回升,有望助力按揭贷款有序修复,利好银行资产质量。在8 月以来较大力度的地产销售政策刺激之下,叠加9、10 月本身是销售旺季,我们观测到9 月第三周以来地产成交面积的强势回升,已经超过了2021 年同期,其中二线城市改善幅度最为显著,侧面反映出政策落地的有效性。

    地产销售的回升,有望带动按揭贷款逐步修复并夯实按揭贷款资产质量。进一步来看,地产销售回暖向上游传递,有望减轻地产开发商的现金流压力,相当于间接呵护了对公房地产贷款的资产质量。

    投资建议:地产销售回升,利好银行资产质量改善年初以来地产销售低迷带来的居民按揭贷款疲软,是压制银行板块估值的重要因素之一。8 月以来,核心城市地产销售政策力度加大,叠加“保交楼“工作稳步推进,9 月地产销售数据已强势回升,有望带动按揭贷款逐渐修复,并呵护银行涉房贷款资产质量,或对已处于历史估值低位的银行板块有较好提振作用。继续看好银行板块,维持”推荐“评级。

    风险提示:宏观经济增速下滑;货币政策转向;政策效果不及预期。