房地产行业周报:9月第三周销售环比有所改善 北京集中供地央国企仍为主力

类别:行业 机构:东北证券股份有限公司 研究员:吴胤翔/喻杰 日期:2022-09-26

报告摘要:

    市场表现:上周申万房地产板块收于 3099.67 点,累计下跌 2.45%,同期上证综指累计下跌1.22%,深证成指累计下跌2.27%,沪深300 累计下跌1.95%;横向对比,板块表现位于中游。

    公司动态:旭辉于2022 年9 月21 日发行规模为人民币12 亿元的2022 年度第二期中期票据。2022 年度第二期中期票据的利率为3.22%,期限由2022 年9 月22日起计3 年。

    成交市场:9 月15 日-9 月21 日,32 城成交面积455 万方,环比+78.3%,同比+4.7%;16 城二手房成交面积155 万方,环比+76.0%,同比+91.2%。

    库存供应:10 大城市待售面积为8755 万方,环比持平,同比+9.0%,去化周期为13.3 月,环比减少0.2 月,相比去年同一日增加4.1 月。

    土地市场:9 月12 日-9 月18 日,100 大中城市合计成交土地建面2183 万方,环比上周+16.6%,同比+38.0%。

    重点事件点评:北京三批次集中供地突出“稳”字当头,国央企仍为拿地主力:供地整体优质,覆盖范围广泛;采取预申请制保证土地不流拍,总体溢价率略提高;央企拿地金额占比为50.26%,地方国企拿地金额占比为29.09%;中海成功斩获三宗热门地块,总拿地金额147.45 亿元,成为此次竞拍最大赢家。

    投资建议:上周,银保监会表态房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转,同时广州、深圳等地推行二手房“带押过户”模式受到市场更多关注,在70 城房价指数近一年来环比持续走低的背景下,政策重心已经逐步从原先防止房价过快上涨转移到防止房价下跌,未来有望看到更多支持楼市信心和促进成交的制度化改革。高频销售数据方面,9 月前两周销售较弱,第三周有所恢复,9 月前三周比8 月前三周下降-7.7%,比去年同期下降-28.9%,今年楼市金九银十成色仍有待检验。土拍方面,9 月以来杭州、青岛、郑州、北京陆续集中供地,整体溢价率保持低位,除杭州民企参与度较高之外,其余城市均以央企、地方国企、城投平台为主。当下房地产销售弱复苏遭遇严峻挑战,三季度以来持续受到疫情、停贷事件、房价走低等不利因素影响,购房信心仍处于低位,但我们认为中长期因素中城镇化率、人均住房面积、疫情影响整体趋弱等因素支撑下,当下房地产市场不缺需求,缺乏的是需求释放的友好环境,政策有望在激发购房意愿、保障购房能力、提升纾困效率、寻求制度创新方面进一步发力。

    稳健绿档房企将长期持续受益于行业格局改善和盈利水平提升,同时未来优质民企信用逐步修复、拿地回归常态,可适度配置弹性标的,A股建议关注保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份、滨江集团、金地集团、万科A;H 股建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。

    风险提示:房价过快反弹造成政策两难;国内新冠疫情反复。