百城土地成交月度跟踪报告(2022年8月):百城土地成交降幅持续收窄 地产金融泡沫化势头实质性扭转

类别:行业 机构:光大证券股份有限公司 研究员:何缅南 日期:2022-09-26

  1-8 月百城土地成交累计同比延续收窄趋势,地产金融泡沫化势头实质性扭转8 月,百城土地成交建面14466 万平,单月同比+25.6%,环比-9.4%;成交总价2337 亿元,单月同比+9.4%,环比-43.7%。1-8 月,百城土地成交建面9.8 亿平,累计同比-18.7%(较1-7 月收窄4.7pct);成交总价19362 亿元,累计同比-40.0%(较1-7 月收窄3.5pct)。地方政府性基金预算本级收入37218 亿元,同比下降26.8%,其中,国有土地使用权出让收入33704 亿元,同比下降28.5%。

      根据克而瑞统计数据,8 月,TOP50 房企新增土地价值总计720.0 亿元,单月同比下降81.4%,环比下降67.6%;TOP50 房企新增土地建面总计605 万平,单月同比下降91.6%,环比下降49.2%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据,截至9 月23 日,共有20 城完成了二轮土拍,合计供应447 宗涉宅地块,其中成交419 宗,成交建面约3985.4 万平,成交总价约5332.4 亿元,成交溢价率均值约2.9%;共有5 城完成三轮土拍,合计供应87 宗涉宅地块,其中成交83 宗,成交建面约747.6 万平,成交总价约1394.1 亿元,成交溢价率均值约2.1%。

      按城市能级来看,土拍市场延续分化状态,三四线城市持续遇冷1)按城市能级划分,2022 年8 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为678 万平方米、4905 万平方米、8884 万平方米,单月同比分别+75.8%、+65.6%、+8.8%。成交总价分别为652.6 亿元、523.7 亿元、1160.8 亿元,单月同比分别+457.1%、+61.5%、-31.5%。成交均价分别为9631 元/平方米、1068元/平方米、1307 元/平方米,单月同比分别+216.9%、 -2.5%、-37%。

      2)按城市能级划分,2022 年8 月百城土地中一线、二线、三四线的(住宅类)的成交建面为290 万平、616 万平、2469 万平;其中二线、三四线单月同比分别+1.9%、-10.1%。成交总价分别为596 亿元、372 亿元、848 亿元;其中二线、三四线单月同比分别+85.2%、-37.6%。成交均价分别为20,583 元/平方米、6033元/平方米、3433 元/平方米;其中二线、三四线单月同比分别+81.8%、-30.6%。

      一线、二线、三四线(住宅类)成交溢价率分别为8.60%、0.65%、2.30%。

      投资建议:1)2022 开年以来,多方释放积极信号,5 年期LPR 连续下调,保障房贷款不纳入集中度管理,预售监管资金新办法结构性纠偏,“α 风险”修复进入执行阶段。2)与此同时,金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化,部分前期过度激进房企“α 风险”仍有暴露可能。3)2 月24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”,3 月5 日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”,4 月29 日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,政策路径更加清晰明确;5 月15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策,省级市场自主确定按揭加点下限,独立自主性提升,“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段;7 月28 日政治局会议定调“保交楼”;8 月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施,通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付;9 月23 日银保监会相关部门负责人表示,房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转,悲观情绪逐步修复,房地产行业供需回暖可期。4)近期市场对房地产板块关注度提升明显,优质龙头房企表现出色,建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。

      风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风险,房地产企业项目竣工不及预期风险,房地产企业多元化业务经营不佳风险等。