地产及物管行业周报：一城一策更积极推进 一二手房成交大幅改善
本期投资提示：
房地产行业数据：上周（22/09/17-22/09/23）45 个重点城市新房合计成交517 万平米，环比+72%；其中，一二线环比+72%、三四线环比+73%；9 月截至上周一手房月成交同比-29%，较8 月-3pct；其中，一二线同比-24%、三四线同比-50%，分别较8月-5pct 和-1pct。上周14 个重点城市二手房成交135 万平米，环比+70%；9 月截至上周累计成交同比+13%，较8 月+7pct。库存方面，上周15 城推盘200 万平米，对应周成交/推盘比为1.17 倍，最近3 个月（22 年6-8 月）分别为0.95 倍、1.08 倍和0.97倍。截至上周末，15 城可售面积为9,851 万平米，环比-0.3%；3 个月移动平均去化月数为13.1 个月，环比上升0.3 个月，行业总体仍处于低库存阶段 。
主要政策新闻：宏观方面，银保监会表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，地方政府隐性债务风险得到稳妥处置，增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进。贝壳研究院数据显示，9 月贝壳监测的103 个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，环比分别下降17 个、15 个基点。保交楼方面，9 月22 日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。郑州市将全面实施“保交楼”项目“交房即发证”工作，确保在交房时资料齐全申请办理不动产登记的购房人能当天拿到不动产权证；因城施策方面，购房补贴：重庆、临海、开封等；公积金放松：湖南（对外长期租赁一套再申请公积金贷款视同首套房）、绍兴（用征收补偿款购买自住房将优先发放公积金贷款）、银川（公积金最高贷款额度提高至80 万元）、天津（二孩家庭贷款限额上浮20%）、南宁、洛阳等；首付比例下调：海南(二套房最低首付比例调减为40%)、济南（多家银行落地“非限购区域首套房首付20%”）、邢台（首套自住房首付比由30%降至20%）等；贵阳对新建商品房预售资金实行全额监管；集中供地方面，郑州、北京、上海、合肥周内完成集中供地，后续南京（10/19，全部未设新房毛坯限价）、成都（10/26）即将拍地，武汉土地拍卖增加4 、5、6 批次。
公司动态跟踪：融资方面，碧桂园附属子公司成功发行15 亿元/3.20%/3 年中票；旭辉控股集团成功发行12 亿元/3.22%/3 年中票；越秀地产附属子公司成功发行15 亿元/2.78%/5 年和10.9 亿元/3.09%/7 年两个品种中票；上市方面，万科A 分拆子公司万物云上市；华润有巢租赁住房REITs 已申报至上交所。人事变动方面，ESR 首席财务官邹伟平辞职，改任高级顾问；华发股份聘任原华夏幸福高级副总裁向宇为执行副总裁。贝壳-W 周内累计回购260.56 万股（占总股本0.07%）；绿城服务连续五日累计回购363.4万股（占总股本0.1118%）；ESR 连续四日累计回购195 万股（占总股本0.0438%）。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌2.45%，沪深300 指数下跌1.95%，相对收益为-0.5%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第20 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：新华联、同达创业、中润资源、天房发展、栖霞建设，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为中房地产、万业企业、宜华健康、新城控股、天保基建。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌6.39%，沪深300 指数下跌1.95%，相对收益为-4.44%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企22/23PE 均值分别为7.4/6.5 倍；物管22/23PE 均值分别为12/9 倍。
投资分析意见：中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、建发股份、华发股份、滨江集团、招商蛇口、金地集团、中国建筑、万科A、新城控股；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、建发国际、旭辉控股、碧桂园，并建议关注：绿城中国、越秀地产；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。
