房地产开发行业周报：中央“保交楼”资金落地提振市场信心 新房二手房成交有所回暖

本周样本城市新房、二手房成交面积同环比大幅改善，其中新房成交面积同比+22.9%，环比+65.3%，单周量能创近两月新高，销售出现小幅复苏，得益于（1）本周银保监会定调房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转、国开行向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款落地、地方房地产政策放松频次、力度有所提升，政策端多重利好提振市场信心；（2）传统“金九银十”供销旺季的到来，本周新房供需两端表现强劲，叠加去年下半年基数持续下行、本周19至21 日三天同比去年中秋节增长150%，导致本周同比大幅回暖。考虑到去年下半年基数下行、近期政策放松持续扩散、市场信心有所恢复，我们预计10-12 月新房销售同比降幅将继续收窄。

    行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.3%，落后大盘0.36 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第18 名。本周上涨个股共38 支，较上周增长 23 支，下跌股数为94 支。

    新房成交情况：本周30 个城市新房成交面积为356.7 万平方米，环比提升65.3%，同比提升22.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为98.1 万方，环比59.6%，同比57.7%；样本二线城市为181.7 万方，环比94.8%，同比8.8% ；样本三线城市为76.9 万方，环比26.1%，同比25.8%。从今年累计38 周新房成交面积同比看，样本30 城共计11159.2 万方，同比下降-34.2%；一线城市为2372.0 万方，同比-25.6%；二线城市为6354.1 万方，同比-33.0%；三线城市为2433.1 万方，同比-43.4%。

    二手房成交情况：本周我们跟踪的11 个重点城市二手房成交面积合计128.0万方，环比增长58.6%，同比增长100.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.3 万方，环比33.0%；样本二线城市为72.5 万方，环比78.4%；样本三线城市为19.2 万方，环比50.3%。

    重点公司境内信用债情况：发行量大增，发债利率涨跌不一。根据wind 统计数据，本周（9.19-9.25）共发行房企信用债16 只，环比增加6 只；发行规模共计168.0 亿元，环比增加85.11 亿元，总偿还量121.24 亿元，环比增加28.43 亿元，净融资额为46.76 亿元，环比增加56.68 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（80.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（48.4%）和一般公司债（36.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5 年（39.5%）和1-3 年（38.6%）的债券为主。

    政策：本周中央地方房地产政策放松频次为近期高点。中央层面，本周国开行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，同时银保监会定调房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。地方层面，天津限贷放松、郑州落户放松、多地优化“商转公”贷款政策、多个高能级城市出台“带押过户”政策。

    在目前地产信心尚显不足的环境下，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。

    投资建议：本轮周期与2008.2014 年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

    风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。