房地产行业2022年10月投资策略暨中报总结：基本面持续承压 需求端放松仍有空间

　　行业：三大压制因素仍在，销售复苏节奏缓慢。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，销售回暖动能仍显不足。从统计局月度数据看，2022 年1-8 月商品房销售额累计85870亿元，同比-27.9%；8 月单月，商品房销售额同比-19.9%，较前值收窄8.3个百分点。从克而瑞月度数据看，2022 年1-8 月，300 城住宅销售面积累计24771 万㎡，同比-42%；8 月单月，300 城住宅销售面积环比-9%，单月同比-31%。百强房企全口径销售额累计46819 亿元，同比-48%；8 月单月，百强房企全口径销售额6048 亿元，环比-0.3%，单月同比-33%。从日频数据跟踪来看，2022 年截至9 月17 日，30 城商品房成交面积10337 万㎡，同比-31%。

    　　其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-32%、-35%、-33%、-15%。

    　　典型房企中报总结：业绩承压，盈利能力下降。2022 年房地产板块中期业绩承压，盈利能力下降。板块124 家公司共取得营业总收入11013 亿元，同比下降14.5%；共取得归母净利润270 亿元，同比大幅下降62.4%。房企盈利能力显著下降，增收不增利现象明显，仅41 家公司取得了业绩正增长，占比29%。

    　　板块：重回博弈，超额收益明显。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨4.6%，大幅跑赢沪深300 指数9.4 个百分点，在31 个行业中排第1 名。

    　　根据Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块2022 年动态PE 为8.0 倍，比2019 年1 月3 日的底部估值水平（6.1 倍动态PE）高29.7%，比2021 年估值水平（10.2 倍动态PE）低21.7%，估值有所修复。

    　　投资策略：基本面持续承压，需求端放松仍有空间。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，当前销售复苏节奏缓慢，基本面承压明显。在当前环境下，我们期待需求端更有力政策推出的效果，未来或将有更大范围、更猛烈的政策利好出台，房地产终将回归正常轨道。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，10 月推荐万科A、贝壳-W。

    　　风险提示：基本面改善不及预期、政策力度不及预期。