六普七普数据对比:房地产这十年

类别:策略 机构:国海证券股份有限公司 研究员:夏磊 日期:2022-09-23

  住房事关民生福祉。受益于过去十年我国经济、房地产市场大发展,我国居民住房水平显著提高,人均住房建筑面积增加了10.7 平方米、总体实现了每人一间房、住楼房的家庭占比大幅提升、住房配套设施越发完善。与此同时,“独居”、“丁克”、家庭规模小型化等这些发达经济体出现的特征,在我国也在加速展现。

      六普,即以2010 年11 月1 日零时为标准时点的第六次全国人口普查;七普,即以2020 年11 月1 日零时为标准时点的第七次全国人口普查。本文对比六普、七普的时间周期即为2010 至2020 这十年时间,文中如无特殊情况,将不再赘述。这十年间,我国经济体量实现了翻倍,从41.2 万亿元增长至101.4 万亿元,GDP 平均增速达7.2%,经济由高速增长向高质量发展转型。

      本报告从居住数量、居住质量和居住情况三个维度来详细论述这十年我国居民住房水平发展情况。

      从量上看,我国居民住房面积明显提高

      十年来,人均住房建筑面积增加了10.7 平方米,乡村增加最多。全国家庭户人均住房建筑面积平米数由31.1 提升至41.8,增加了10.7。

      其中,乡村家庭户增加最多,增加了15.1;镇增加了10.3;城镇增加了8.3;城市增加了7.3。随着我国经济社会高质量发展,居住面积提高明显。

      经济欠发达地区的人均住房建筑面积增长更快。全国口径下,2020年GDP 排名后五的省份中,西藏人均住房建面平米数增加了16.2,青海增加了14.3,宁夏增加了11.6,海南增加了11.1,甘肃增加了10.8;在城镇口径下,西藏增加了15.8,青海增加了13.1,宁夏增加了9.5,海南增加了9.4,甘肃增加了8.2。而GDP 排名前五的省市中,全国口径下,广东增加了7.6,江苏增加了8.1,山东增加了7.0,浙江增加了6.0,河南增加了14.0;城镇口径下,广东增加了4.5,江苏增加了6.9,山东增加了5.8,浙江增加了5.5,河南增加了10.7。经济较发达地区人均居住面积普遍小于欠发达地区。

      超八成的城市家庭人均住房面积超过20 平方米。从城市口径看,2020 年全国人均住房建筑面积超过20 平方米的家庭户比重为82.6%,较2010 年提升了14.4 个百分点。其中,湖南、宁夏、河南、湖北、安徽、山东超过90%的城市家庭人均住房建面超过20 平方米,仅广东不足7 成城市家庭超20 平方米。绝大多数家庭人均住房建面超过20 平。

      全国基本实现每人一个房间,乡村增加最快。全国家庭户人均住房间数由1.0 间增至1.2 间。其中,乡村家庭户由1.1 增至1.4;镇由1.0增至1.2;城镇由0.9 增至1.1;城市由0.9 增至1.0。随着城镇化持续推进,乡村家庭户人均住房间数被动提升。

      从质上看,我国居民住房质量明显改善

      住楼房的家庭户占比明显提升,尤其是镇。全国住楼房家庭户比重由52.8%提升至72.1%,提升了19.3 个百分点。其中,镇提升18.8 个百分点,乡村提升14.5 个百分点,城镇提升13.3 个百分点,城市提升8.9 个百分点。住楼房的家庭明显增多,居住质量明显改善。

      2000 年以后建成住宅占比大幅提升。全国口径,2010 年,2000 年以后建成的住房占比34.1%,2020 年这一比例提升至65.0%;从城市口径看,2000 年以后建成住房比重由2010 年的39.2%提升至2020 年的68.1%。但仅从统计调查节点的住房楼龄看,城镇口径下,2010 年住在10 年楼龄(即2000 年以后建成)、20 年楼龄(即1990年以后建成住房)的家庭户占比分别为37.9%、72.2%,高于2020年(即住在2000 年、2010 年以后建成住房)的36.7%、68.7%,说明当前我国存量房比重在不断提升。

      住房成套率大幅提升,乡村大幅改善。我国居民住房成套率由63.5%提升至94.3%,提升了30.7 个百分点。其中,乡村提升了40.5 个百分点,镇提升了28.7 个百分点,城镇提升了20.2 个百分点,城市提升了14.9 个百分点。分省份看,2020 年只有西藏、云南城镇家庭户住房成套率低于 90%。

      住房设施持续明显改善。全国口径上,有管道自来水的家庭占比由64.6%提升至91.3%;有独立使用厨房的家庭占比由82.0%提升至95.1%;2010 年有独立抽水厕所的家庭户占比仅为35.4%,2020 年有水冲式卫生厕所的家庭户占比达78.5%;有洗澡设施的家庭户占比由54.4%提升至88.4%。

      家庭结构发生巨大变化

      家庭小型化趋势仍在继续,乡村尤其明显。2020 年全国平均家庭户人口规模为2.6 人,比2010 年的3.1 人减少了0.5 人。其中,乡村由3.3 人降到2.7 人,减少了0.6 人;镇次之,由3.1 人降至2.7 人,减少了0.4 人;城镇由2.9 人降至2.6 人,减少了0.3 人;城市由2.7人降至2.5 人,减少了0.2 人。各口径之下都呈现出家庭小型化趋势。

      独居现象突出。全国一人户占家庭户比重由14.5%上升至25.4%,大幅提升10.9 个百分点;二人户比重提升5.3 个百分点,从24.4%上升至29.7%;三人以上户比重则均不同程度下降。尤其在城市,2020 年一人独居家庭户比重已上升至27.5%。乡村独居现象增加最快,一人家庭户比重上升了11.5 个百分点,显著高于城市和镇。

      “一代户”家庭模式占比高。一代户是指同辈人居住或单身居住落户,二代户即孩子父母在一起,三代户则是三世同堂。七普的全国4.9亿个家庭户中,一代户占比49.5%、上升了15.3 个百分点;二代户占比36.7%、下降了11.1 个百分点;三代户占比13.3%、下降了4.0个百分点;四代及以上户占比0.5%、下降了0.2 个百分点。一代户占比大幅提升。从城镇口径看,这一现象也很明显,2020 年一代户占比50.1%、上升了11.7 个百分点。尤其在农村,一代户占比由29.8%上升至48.6%,升高了18.8 个百分点。

      风险提示 统计数据偏差、行业政策调整、经济大幅波动等风险。