房地产开发行业周报：受假期影响新房销售同比跌幅继续扩大 多个核心城市限购松动

　　本周样本城市新房销售面积同比跌幅继续扩大，单周量能续创下半年新低。

    　　本周样本城市新房成交面积同比-47.4%，环比-6.6%，整体销售下行压力较大，主要由于（1）经济下行压力带来的购买力减弱、未来不确定性增加带来的持币需求提升；（2）购房者依然担忧部分房企正常交付的能力；（3）中秋三天假期一定程度影响新房销售。我们认为传统供销旺季“金九银十”或成色不足，但考虑到去年下半年基数下行，预计下半年新房销售同比降幅仍会收窄。

    　　本周多个核心一二线城市（拟）放松“四限”，未来核心城市仍具备放松空间。中央层面，本周住建部表示，要以政策性银行专项借款方式，支持有需要城市推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，目前专项工作正在推进。地方层面，本周山东济南、青岛缩小市内限购区域，天津出台限购限贷“组合拳”放松，广州拟放松限价。从政策月度频次看，8 月出台的政策数量环比增加12 条至95 条，而9 月前2 周已达54 条，且区域分布上更加向核心一二线城市集中，我们预计9-12月放松楼市政策的区域将进一步扩散，继续看好核心城市限购限贷的放松。

    　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.8%，领先大盘0.13 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第11 名。本周上涨个股共15 支，较上周减少103 支，下跌股数为122 支。

    　　新房成交情况：本周30 个城市新房成交面积为213.5 万平方米，环比下降6.6%，同比下降47.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为61.5 万方，环比-21.3%，同比-16.6%；样本二线城市为91.7 万方，环比-3.8%，同比-64.7% ；样本三线城市为60.3 万方，环比9.7%，同比-16.5%。从今年累计37 周新房成交面积同比看，样本30 城共计10800.3 万方，同比下降-35.2%；一线城市为2274.0 万方，同比-27.2%；二线城市为6170.8 万方，同比-33.7%；三线城市为2355.5 万方，同比-44.4%。

    　　二手房成交情况：本周我们跟踪的11 个重点城市二手房成交面积合计79.1万方，环比下降11.0%，同比下降6.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.3 万方，环比-7.7%；样本二线城市为39.1 万方，环比-8.1%；样本三线城市为12.8 万方，环比-24.2%。

    　　重点公司境内信用债情况：发行量增加，发债利率涨跌不一。根据wind 统计数据，本周（9.12-9.18）共发行房企信用债10 只，环比增加1 只；发行规模共计82.89 亿元，环比增加18.4 亿元，总偿还量92.81 亿元，环比增加6.08 亿元，净融资额为-9.92 亿元，环比增加12.32 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（72.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（38.6%）和一般公司债（36.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3 年（66.8%）的债券为主。

    　　投资建议：本轮周期与2008.2014 年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

    　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。