滨江集团(002244)：杭州拿地利润几何？

　　供应规模年内最低，第三轮土拍热度平稳

    　　9 月15 日，杭州2022 年第三轮集中供地落幕，出让地块总建面207.6 万㎡，成交总价430.6 亿元，环比二轮分别下降39.6pct 和22.7pct。三轮土拍推出的19 宗地块全部成功出让，流拍率与二轮持平；其中，8 宗地块触顶，占比42.1%，环比二轮提高15.4pct；整体溢价率5.1%，环比下降0.1pct。与二轮土拍相比，虽三轮土拍规模缩小，但主城区地块占比68.4%，地块质量较高。

    　　同比来看，2022 年三轮土拍供应建筑面积较去年同期下降208.5 万㎡（YoY-50.1%），流拍率持平；触顶地块占比下降26.5pct，溢价率下降1.87pct。

    　　竞得三宗地块，拿地权益比持续提升

    　　滨江集团杭州第三轮集中供地竞得3 宗地块，总计容建面约17 万㎡，环比下降82.6%；合计金额69 亿元，环比下降69.2%。2021 年杭州三轮土拍，公司累计获得10 宗地块，总建面99 万㎡；全年合计新增建面462 万㎡。2022 年杭州前三轮土拍，公司拿地规模为2021 年三轮集中供地合计建面的2.5 倍，占2021 拿地总规模的一半以上。

    　　公司拿地权益比进一步提高，第三轮土拍新增项目权益占比100%，环比第二轮提高6.7pct，较去年全年新增项目权益比提升47.4pct；2022 年前三轮土拍合计权益比76.4%。

    　　新获地块区位优越，项目层面利润充足

    　　考虑公建影响，以算数平均法计算，公司2021 年三轮及2022 年前三轮集中供地获取项目的房地价差分别为13949、12536、15108、17578、13060 及15815 元/㎡，平均楼面价占销售均价的比例分别为70%、68%、60%、55%、64%及73%。虽然公司2022 年第三轮获取项目均为触顶拿地，地售比提高；但从区位来看，两块位于钱江新城二期、一块位于艮北版块，项目地理位置优越，有利于快速实现销售去化。

    　　参考公司的平均拿地价格及销售限价，我们预计公司杭州三轮拿地的3 个项目可售货值为97 亿元，项目层面净利润8 亿元；项目层面归属母公司权益净利润8 亿元，权益净利润率8.09%。2022 年三轮土拍26 个项目合计的可售货值为849.4 亿元，项目层面归属母公司权益净利润77.1 亿元，权益净利润率9.08%。

    　　投资建议：杭州2022 年杭州前三轮土拍中，公司所获项目建面是2021 年三轮土拍合计的2.5 倍，项目层面归属母公司权益净利润是2021 年归母净利润的2.5 倍，未来盈利能力有保障。

    　　我们维持对公司的盈利预测，预计2022 年-2024 年，公司可实现营业收入492 亿、632 亿及798 亿，同比增长29.6%、28.5%及26.1%；实现归属母公司净利润35 亿、44 亿及55 亿，分别同比增长16.8%、24.9%及24.2%；摊薄后每股收益1.14、1.42及1.76，当前股价对应2022 年PE 为10.6 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则进一步变更、引用数据滞后或不及时。