新城控股(601155):商业运营收入稳步扩张 强回款保障现金流安全

类别:公司 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘 日期:2022-09-06

  收入规模承压下行,22Q2 利润率改善明显。根据公司中报,新城22年上半年收入428.03 亿元(同比-45.9%),归母净利润30.10 亿元(同比-30.1%)。收入下滑主要由于结算规模下降,上半年并表结算金额377 亿元,同比下降49%。上半年整体及税后毛利率分别为21.9%、19.3%,同比上升2.3pct、3.1pct,其中Q2 整体及扣税毛利率分别为24.1%、21.9%,同比提升4.7pct、5.6pct。

      商业运营收入稳步扩张,贡献增强。22 年上半年商业运营报表收入43.8 亿元(同比+20%),占营收比例提升至10%(21 年5%),税后经营租金收入44.0 亿元(同比+20%),其中Q1、Q2 税后经营租金收入分别为22.5 亿元、21.5 亿元,同比上升25%、14%。

      回款率大幅提升,经营投资现金均净流入。销售方面,新城22 年上半年销售金额651.6 亿元,同比下降44.6%,全口径资金回笼率达117%,并表回款率82%,较21 年提升18pct。投资方面,公司22 年仅于商丘获取一宗0.3 亿元商业项目,回款改善及拿地减少使经营与投资现金流净流入为正,分别较21 年同期净增加190.7 亿元、111.8 亿元。

      盈利预测与投资建议。考虑到公司竣工进度较年初下降,我们预计22-23 年业绩分别为80.1 亿元、73.6 亿元,同比分别-36%、-8%。考虑公司商业运营业务的盈利能力稳定、确定性高,在利润结构中的贡献比例持续提升,我们基于对未来开业项目数量、单项目租金、利润率的预测,按照WACC9.9%的水平,得到22-50 年商业运营利润贴现价值为659.22 亿元,按照截至2022 年9 月6 日的22.61 亿总股本计算,给予公司29.16 元/股的合理价值,维持“买入”评级。

      风险提示。公司结算进度不及预期,影响业绩表现。商业项目租金受疫情影响,租金完成情况低于预期。未来商业开业进度不及预期。