新城控股(601155):商业发展向好 成功跻身绿档

类别:公司 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑南宏 日期:2022-08-31

事项:

    公司公布2022 年中报,实现营收428.0 亿元,同比降45.9%,归母净利润30.1亿元,同比减少30.1%。

    平安观点:

    地产结转规模下滑,未结资源仍充足。公司上半年营收同比降45.9%,净利润同比降30.1%,主要因地产结转规模下滑,期内开发销售业务营收同比降49.2%至377.4 亿元。毛利率方面,尽管受地价上涨与限价影响,期内开发销售毛利率同比降1.0pct 至16.1%,但物业出租与管理毛利率同比增1.6pct 至72.2%且收入占比提升,带动整体毛利率同比提升2.3pct 至21.9%。期末合同负债与预收账款合计值较期初提升4.7%至2033.4 亿元,为2021 年营收1.2 倍,未结资源依旧充足。

    销售面积位列行业第六,土储资源仍足。受疫情反复、楼市低迷等影响,公司上半年销售金额651.6 亿元,同比降44.6%,销售面积657.2 万平,同比降39.5%;平均售价9915 元/平,同比降8.4%。销售金额、面积位居中指院房企销售排行榜第14 位和第6 位。公司传统地产开发业务更加强调收敛聚焦和现金流管理,期内实现760.3 亿元全口径资金回笼,全口径资金回笼率为117%;期内仅新增一块商业用地,但期末合计土储1.31亿平米,可满足未来2-3 年开发运营所需,其中一、二线土储占比37%,长三角区域三、四线占比29%。

    商场开业数量居上市公司首位,双轮驱动优势明显。尽管受疫情冲击,但期内吾悦广场实现租金收入43.96 亿元,同比增长16.57%。期末公司实现135 个大中城市、189 个综合体项目的布局,已开业及委托管理的吾悦广场达131 座,商场开业数量位居我国境内外上市公司首位,开业面积达1189 万平方米,出租率达96%。住宅开发与商业运营的优势互补、协同共进,构筑公司可持续发展的核心竞争力。公司中报表示未来商业将从规模导向转为质量为先,明确项目筛选标准,寻找长期经营价值的商业项目。

    成功跻身绿档,财务整体稳健。期末公司合联营公司权益有息负债合计91.4 亿元,剔除预收账款后的资产负债率为67.1%,净负债率为48.4%,在手现金447.8 亿元,现金短债比为106%。期内完成10 亿元中期票据发行,中债信用增进公司和上海银行联合为本期中期票据创设银行间首单房企信用风险缓释凭证(CRMW),同时在境外新发优先绿色美元票据,募集资金1亿美元,该美元债为今年4 月份以来第一笔民企地产境外新发,也是2 月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。

    期末整体平均融资成本为6.50%,同比降10BP。

    投资建议:考虑地产资金偏紧环境下、公司结转规模不及预期,下调盈利预测,预计2022-2024 年归母净利润分别为88.39亿元、95.40 亿元、101.49 亿元,原预计为126.47 亿元、127.90 亿元、128.55 亿元,当前市值对应PE 分别为5.2 倍、4.8倍、4.5 倍。楼市承压下政策端有望继续改善,提振地产板块估值,同时公司债务稳健,开发运营实力优秀,商业地产发展向好,双轮驱动下我们看好公司未来发展,维持“推荐”评级。

    风险提示:1)近期楼市下行压力较大,若后续政策改善力度不及预期,可能影响公司未来规模增长、带来项目减值风险;2)因地价上升与销售限价,未来公司毛利率仍面临下滑风险;3)个别房企信用事件频发背景下,若后续行业融资环境未见明显缓和,公司资金状况或面临压力。