光大房地产公募REITS产品专题研究报告(3):华夏北京保租房REIT快速获批 助力存量资产盘活

类别:行业 机构:光大证券股份有限公司 研究员:何缅南 日期:2022-08-12

公募REITs 试点加速,国内第三单保租房公募REIT 项目7 天快速获批2021 年以来中央针对保障性租赁住房建设力度加大,着力解决新市民、青年人的住房困难问题。当前“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为建设房地产长效机制的重要内容,“十四五”期间预期全国保障性租赁住房筹建规模接近900 万套,涉及的总投资额为1.35 万亿元,约占同期房地产投资的2%-3%,为“十三五”期间棚改投资额的20%(光大宏观)。2022 年7 月11 日,国内首单红土深圳保租房REIT 审核通过;7 月14 日,中金厦门保租房REIT 获批;8月5 日,华夏北京保租房REIT 再获批(受理至通过仅7 天)。保租房REIT 乘风起航利于拓宽住房租赁企业直接融资渠道,促进存量资产向运营升维转型,助力租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。

    华夏北京保租房REIT 当前现金流持续稳定,投资回报良好,具有增长潜力1.地理位置来看,华夏北京保租房REIT 初始资产包括位于北京的文龙家园和熙悦尚郡公租房。两个项目周边优质小区众多,医疗教育资源相对充裕,楼龄短且物业品质良好,利于吸引地铁沿线的办公室群和对交通便利有较大需求的租户。

    2.运营情况来看,底层资产已稳定运营超3 年,收入全部来自于市场化租户且不依赖第三方补贴等非经常性收入。受政府配租计划实施及疫情影响,近三年项目出租率出现小幅波动,但仍可维持在93%左右;项目租金相较周边板块平均市场化价格低约44-46%(中指数据),对中等收入客群具有较大吸引力。两个项目租约期限为2-3 年的间数占比超90%以上;租赁合同到期时间集中于2024 年。

    3.盈利情况来看,经过近年来的培育与完善管理,基础设施项目现金流持续稳健,投资回报良好,并具有持续经营能力。虽受疫情影响,但2020 年到至今项目营收及净利润均保持稳定增长。2019-2022Q1,毛利率由64.2%提升至69.6%,净利率由22.4%提升至30.7%,主要系营业成本下降所致。

    4.资产所在市场来看,北京尚有一定规模的公租房轮候家庭(截至2021 年初,全市公租房轮候家庭11.8 万户);根据所在区域政府公告,近期朝阳区及海淀区公租房配租意向登记户数大于可配租房源套数,租赁需求旺盛。

    在定价合理的情况下,华夏北京保租房REIT 能够为投资者提供良好的回报截至2022 年3 月末,华夏北京保租房REIT 底层资产组合估值合计11.51 亿元,对应评估单价为10204 元/平。根据相关假设前提下基础设施项目现金流测算,预计2022 年9-12 月及2023 年度华夏北京保租房REIT 可供分配金额分别为16.6 百万元及49.6 百万元;对应净现金流分派率可达4.32%(年化)及4.31%。

    投资建议:我国保租房公募REIT 再发力,利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型,进而激发市场潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下,后续REITs 产品发行节奏将加速;同时考虑到公募REITs 在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间,预期后续有望迎来REITs 试点范围进一步向房地产企业长租公寓、物流地产等领域放开。关注REITs 发展对存量运营板块的估值重塑作用,建议关注存量资产成熟稳定、发行人(管理人)主体优质可靠的标的。建议关注万科A/万科企业,中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

    风险分析:行业发展风险,竞争项目风险,租赁市场需求变化风险,基础设施项目运营风险,租金定价和调整的风险等。