保利发展(600048)：7月销售韧性十足 拿地强度大幅提升

7 月销售额330 亿元，同比-22%，表现优于行业、累计排名行业升至第3。公司公告，2022年7 月，公司销售额330 亿元，同比-21.7%；销售面积207 万平方米，同比-33.9%；2022年1-7 月，公司累计销售金额2,432 亿元，同比-25.7%；销售面积1,514 万平方米，同比-23.7%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性，同期50 家房企销售额单月同比、累计同比分别为-40%、-46%；公司销售明显优于行业均值，源于公司土储布局高能级城市，销售去化有保障；公司产品品质优异，且央企背景具备明显资金优势、可确保后续项目如期交付。根据克而瑞数据，公司1-7 月销售额全国排行第3 名，较21 年末继续提升1 名，实现逆境弯道超车。

    7 月拿地/销售额比达87%，单月拿地力度提升明显、更聚焦一二线城市。2022 年7 月，公司新增建面138.9 万平，同比-50.4%；对应拿地金额287.7 亿元，同比+2.7%；拿地/销售金额比高达87%、拿地/销售面积比67%，环比6 月分别提升54、22 个百分点，单月拿地强度大幅提升。从累计数据看，2022 年1-7 月公司新增建面550.7 万平，同比-71.5%；对应拿地金额894.5 亿元，同比-28.0%；拿地/销售金额比37%、拿地/销售面积比36%，较2021 年全年分别提升2pct、下降45pct；平均楼面地价1.62 万元/平，年初以来拿地楼面价提升明显，主要源于1-7 月拿地主要集中在上海、广州、北京、南京、厦门这些基本面优异的核心一二线城市。至2022Q1 末，公司待开发面积6,989 万平，在建面积 12,786 万平，土储规模充沛。

    三条红线稳居绿档，融资通畅、成本低位，助力公司行业逆境中积极扩张。至2022Q1 末，剔预资产负债率为68.6%；净负债率71.3%；现金短债比1.9 倍，三条红线稳居绿档。融资方面，2021 年，公司发行86.9 亿元公司债、100 亿元中票；此外，2021 年11 月末，公司拟发行不超过98 亿元公司债、100 亿元租赁住房ABS 产品；12 月规模21.35 亿元商用物业第二期ABS 获上交所无异议函；拟向银行间交易协会申请注册发行100 亿元中票。

    2022 年1-7 月公司累计发行公司债、中票合计180 亿元，加权票面利率为3.1%。公司融资通道畅通、成本持续低位，将助力公司逆境中积极扩张。

    投资分析意见：7 月销售韧性十足，拿地强度大幅提升，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升；21 年管理团队平稳过渡，并在行业弱市下大股东及高管双双增持，认可价值、彰显信心。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。我们维持2022-24 年每股收益预测为2.42、2.62、2.87 元，现价对应22/23PE 为6.4/5.9 倍，维持目标价为25.00 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。